Москва долгие годы остается одним из самых привлекательных регионов для внутрироссийской миграции, что подогревает интерес к столичному жилью. В 2016 году местный рынок новостроек показал лучшую посткризисную динамику восстановления спроса (+80%) по сравнению с другими регионами. Однако, несмотря на самые большие доходы и численность населения, Москва – далеко не лидер по числу сделок с новостройками. Аналитики «Метриум Групп» проанализировали спрос на рынках новостроек России и пришли к выводу, что жители других регионов подчас куда успешнее решают жилищный вопрос, чем москвичи.
В 2016 году на рынке новостроек России было заключено 635 826 сделок, львиная доля которых (52%) пришлась на 9 регионов. В «Метриум Групп» отмечают, что абсолютным рекордсменом по числу зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) стала Московская область (81 709), за которой следуют Санкт-Петербург (50 531), Краснодарский край (50 493) и Ленинградская область (38 868).
Москва занимает лишь пятую позицию по общему числу заключенных в 2016 году ДДУ (35 708). С небольшим отрывом за ней следует Новосибирская (28 963), Самарская (15 844), Челябинская (15 685) и Воронежская (12 287) области. Между тем, по подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в 65 регионах России за весь 2016 год общее число сделок на рынке новостроек не превысило 10 тыс.
Статистика продаж на первичном рынке жилья показывает, что прямой зависимости между численностью населения в регионе и количеством сделок нет, отмечают эксперты «Метриум Групп». К примеру, в самом населенном городе страны – Москве – на 100 тыс. жителей приходится всего лишь 288 ДДУ, тогда как на Ленинградскую область, где всего проживает 1,792 млн человек, на 100 тыс. приходится 2 169 долевых договоров, то есть в 7,5 раз больше, чем столице.
По подсчетам «Метриум Групп», Москва оказалась регионом с самым низким числом сделок с новостройками среди других крупнейших рынков первичного жилья (288 сделок на 100 тыс. человек). Лидером по этому показателю стала Ленинградская область (2 196 ДДУ), за которой следует Московская область (1101), Новосибирская область (1042), Санкт-Петербург (957 сделок), Краснодарский край (906) и др.
Таким образом, отмечают эксперты «Метриум Групп», несмотря на то, что доходы жителей Москвы примерно в два раза выше, чем у жителей других регионов России, шансов решить квартирный вопрос в Москве у них меньше, чем у провинциалов из-за высокой стоимости «квадрата», которая в три раза превышает среднероссийские расценки (155 тыс. рублей за кв. м. в Москве против 53 286 рублей по России). Именно поэтому огромный спрос сконцентрирован в соседней Московской области (1 101 сделка на 100 тыс. чел.), где жилье дешевле, хотя средние доходы по этому региону примерно в два раза ниже столичных (23 198 рублей в месяц).
Более того, даже если рассматривать Московскую область и Москву как единый рынок первичного жилья московской агломерации, число сделок на 100 тыс. человек здесь ненамного выше (593), чем в среднем по стране (448), и ниже, чем в петербургском регионе (1 264), Новосибирской области (1 042) и Краснодарском крае (906).
«Данные по количеству сделок демонстрируют, что соотношение уровня доходов и цен на жилье во всем московском регионе не позволяет столь же легко решать квартирный вопрос, как в других регионах страны, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Это свидетельствует одновременно как о высоком уровне стоимости квадратного метра в новостройках, так и о недостаточных для приобретения нового жилья доходах у среднестатистических жителей столичного региона».
Схожий «эффект агломерации» наблюдается и в петербургском регионе: в Ленинградской области заключается больше сделок (2 169), чем в Санкт-Петербурге (957). Тем не менее, общий уровень спроса на новостройки здесь все равно выше (в два раза), чем в московской агломерации: 1 264 сделки против 593. Это свидетельствует о том, отмечают аналитики «Метриум Групп», что уровень доходов питерцев хотя и меньше, чем у москвичей, но он позволяет успешнее решать квартирный вопрос в силу более приемлемых расценок на первичное жилье. По тем же причинам спрос выше и в Новосибирской области, где располагаемые денежные ресурсы ненамного ниже столичных (39 250 рублей), а стоимость жилья в три раза ниже, чем в Москве.
Несколько иная ситуация складывается на другом крупнейшем региональном рынке новостроек – в Краснодарском крае, отмечают эксперты «Метриум Групп». Несмотря на относительно небольшие денежные ресурсы домохозяйств (20 843 рубля), данный регион стал третьим по числу заключенных договоров долевого участия в строительстве в 2016 году (50 493 ДДУ). Это связано с тем, что Кубань – один самых популярных регионов России для внутренней миграции, благодаря теплому климату и черноморскому побережью.
«Уровень спроса на первичное жилье зависит от соотношения его стоимости и дохода покупателя, и с этой точки зрения московский регион может с первого взгляда показаться не самым удачным местом в России для решения квартирного вопроса, – подводит итог Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Тем не менее, это не значит, что всем нужно паковать чемоданы и отправляться в Сибирь. Необходимо также учитывать множество факторов. Прежде всего, ситуацию на рынке труда: высококвалифицированный специалист может получать одинаково высокую зарплату в столице и провинции. Соответственно, ему легче приобрести более дешевое жилье в регионах, чем в Москве. А вот найти новую работу в случае увольнения – нет. Необходимо, помимо прочего, принимать во внимание общее качество жизни, доступность современной медицины и образования, а также климатические условия. Эти факторы в том числе влияют на стоимость жилья, поэтому необоснованно высокими цены на столичное жилье назвать нельзя. Проблема, на мой взгляд, в величине доходов россиян и ее нужно решать».
«Одна из тенденций регионального рынка первичного жилья – квартирная карьера, – говорит Дмитрий Колтунов, директор по продажам компании Брусника в Москве. – Люди покупают квартиры у одного девелопера на протяжении жизни. Сначала это жилье для себя (однокомнатная квартира или студия), потом – двухкомнатная квартира с объединенной кухней-гостиной для молодой семьи, и наконец – трехкомнатная или двухуровневая квартиры для семьи с ребенком или двумя детьми. Мы видим потенциал в повторных сделках с клиентами. Подобная практика уже существует – увеличение площади происходит с интервалом в 6-8 лет».