Чтобы жить в новой квартире долго и счастливо, нужно тщательно расспросить всех родственников о планах на будущее, точно рассчитать бюджет и даже попытаться «примерить на себя» жизнь в незнакомом городе. Зачем и как это поможет в выборе новой квартиры – рассказывают эксперты компании «Метриум Групп».
Прошедший год побил несколько рекордов на первичном рынке недвижимости Москвы. Так, по данным экспертов «Метриум Групп», статистика сделок стала самой высокой за всю историю долевого строительства. За 12 месяцев было зарегистрировано 35,6 тысяч ДДУ, что на 81,1% больше чем за 2015 (19,7 тысяч). Предыдущий рекорд был зафиксирован в докризисном 2014 году: тогда Росреестр зарегистрировал в столице 24 тысячи ДДУ.
«Ежегодно в Москве регистрируется 20-30 тысяч договоров долевого участия в строительстве, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Если суммировать это количество с объемом сделок на вторичном рынке столицы, то получим колоссальные цифры – в среднем это 100-150 тысяч в год. И за каждой из этих сотен тысяч сделок – люди, семьи, судьбы. Их благополучие зависит от того, верный ли был сделан выбор. Поэтому риелторы и застройщики должны всегда осознавать, насколько серьезная социальная ответственность на нас лежит».
Однако, существуют нюансы, которые не может предусмотреть ни самый грамотный и осведомленный риелтор, ни самый добропорядочный и проверенный застройщик. Специалисты «Метриум Групп» сформулировали три вопроса, на которые покупателю недвижимости нужно ответить самостоятельно еще до начала поисков квартиры.
1. Как изменится ваша семья – в ближайшие несколько лет, а также в более долгосрочной перспективе?
Большинство людей планируют площадь и количество комнат своей будущей квартиры, отталкиваясь от некой имеющейся суммы и стандартных требований. Однако, иногда лучше найти что-то более бюджетное, но взять на комнату больше, потому что к вам может переехать, например, мама, чтобы ухаживать за младшим ребенком. Дети растут, обзаводятся питомцами и необычными увлечениями. Например, маленькой балерине понадобится отдельный просторный уголок для занятий, а чтобы сын играл на трубе – отдельное место не нужно, но комната лучше пусть будет изолированной и с хорошей шумоизоляцией.
Безусловно, предусмотреть заранее абсолютно все повороты жизни невозможно. Но потратьте пару вечеров и попробуйте составить несколько разных прогнозов развития вашей семьи, учитывая интересы всех ее членов. Дайте детям «домашнее задание»: спланировать свои ближайшие несколько лет, рассказать об увлечениях и интересах. Это поможет выбрать квартиру той площади и планировки, что исключит в будущем споры за личное пространство и комфорт.
«Один из наших клиентов – владелец превосходной квартиры в районе Золотой мили – как-то пошутил: "Купил квартиру для сына, качественно отремонтировал, поставил дорогую мебель, а потом вспомнил, что сыну пока 10 лет", – рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Хорошая инвестиция в будущее ребенка. Однако, достаточно часты случаи, когда дети выбирают свой путь, например, уезжают на учебу или работу в другие страны. Оправданы ли такие покупки - конечно, ведь в любом случае ребенок получает серьезный стартовый капитал, который поможет ему встать на ноги. А квартиру можно пока сдавать в аренду – тоже неплохая прибавка к бюджету».
2. Какие районы подойдут вам для жизни больше, а какие меньше?
Часто люди, которые решили переехать в новый дом, рассматривают слишком узкие географические рамки, значительно ограничивая таким образом для себя количество вариантов. И напрасно. Возможно, выбранная вами локация далеко не идеальна для жизни, а просто более привычна.
Представьте, что вы решили переехать в другой город, о котором ничего пока не знаете. Составьте перечень из тех нюансов локации, которые вам точно нужны (например, фитнес-центр с бассейном в пешей доступности и обязательно парк, где можно кататься на ваших велосипедах). Подумайте над нюансами, с которыми ужиться вы точно не сможете (например, промышленные объекты, крупный молл рядом – для некоторых это плюс, а для других минус, поскольку значит, что будет всегда большой поток людей и машин).
После того как вы определите личные предпочтения, попробуйте посмотреть более масштабно на город, где вы все-таки будете жить. «Примерьте» ваши ожидания на разные локации. И оцените их объективно: как здесь обстоят дела с транспортной доступностью, какова экологическая ситуация, сколько детских садов, школ и поликлиник. Эту информацию легко найти в интернете. Не забудьте узнать подробности о криминогенной обстановке. По многим районам Москвы, кстати, страхи сейчас сильно преувеличены, и в выборе лучше руководствоваться все же отчетами МВД, а не городскими легендами. Помните, что личное общение с жителями тех или иных локаций – это всегда кладезь полезной информации. Так что чаще спрашивайте друзей и знакомых, как им живется в их районе.
В результате такого исследования вы начнете шире смотреть на выбор локации для комфортной жизни. И совершенно точно будете знать, какие вопросы задавать риелтору по объекту в районе, о котором вам пока ничего не известно.
3. Каков на самом деле ваш семейный бюджет?
Планируете ли вы покупку квартиры в ипотеку, рассрочку или намерены сразу полностью оплатить ее, важно точно понимать свои финансовые возможности. Часто приобретение новой квартиры омрачается тем, что покупатель не в полной мере предусмотрел, например, затраты на ремонт. В итоге вся семья живет на коробках в окружении отделочников, и все проклинают тот день, когда решили переехать. Чтобы избежать таких последствий, необходимо в самом начале вооружиться блокнотом и калькулятором. Объективно рассчитать ваш бюджет можете лишь вы. Потому что любой человек со стороны, по большому счету, оценит только ваш доход, да и то за короткий период. На самом же деле вам нужно гораздо больше цифр.
Расходы. Попробуйте посчитать расходы за последние 2-3 года и вывести среднее число (конечно, оно будет приблизительным, но позволит точно понимать ваши возможности) – сколько вы тратите в месяц, квартал, год? Разделите расходы по разным статьям: еда, одежда, транспорт, развлечения и т.д. Подумайте, от каких статей расхода в вашем бюджете вы сможете в случае чего отказаться, и сколько на этом получится реально сэкономить? Насколько увеличатся ваши ежемесячные затраты, если в семье появится еще один ребенок? Какие крупные покупки вам могут предстоять в ближайшее время: ремонт и мебель, новая машина, крупная бытовая техника, оплата образования детей и т. д.? Сколько вы откладывали и сколько сможете откладывать в дальнейшем – в месяц, в год?
Доходы. Постарайтесь максимально объективно оценить и ваши доходы: как менялся уровень вашего заработка в последние несколько лет, как он может измениться в перспективе? Рассчитайте пессимистичный, реалистичный и оптимистичный варианты развития событий на ближайшие несколько лет. Сколько у вас есть накоплений и какую часть из них вы готовы потратить?
Баланс. Сравните доходы и расходы в разных периодах: месяц, квартал, год, пять лет. Полученные цифры вас точно удивят – в таком разрезе свой бюджет мало кто рассматривает без особой необходимости. Зато в результате вы будете точно видеть, на какие суммы можете рассчитывать. Это знание очень поможет в выборе вашей будущей квартиры.
«Рынок недвижимости сегодня дает потрясающие возможности для покупателей, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Однако огромный выбор – это и большая ответственность. Многие застройщики торопят своего покупателя с решением, аргументируя скорым повышением цен или возникновением дефицита подходящих квартир. Но даже если такие перспективы реальны, не стоит жертвовать будущим комфортом ради сиюминутной выгоды. Чтобы подобрать подходящую вам и вашей семье квартиру, нужно учесть массу нюансов и очень рассудительно подойти к сделке».