В то время как столичный рынок первичного жилья пребывает в эйфории от рекордных показателей покупательской активности, в регионах ситуация со спросом на новостройки остается непростой. Если в Москве в 2016 году число зарегистрированных ДДУ на 81% превысило уровень 2015 года, то в других регионах России, по подсчетам аналитиков компании Брусника, этот показатель снизился на 0,6% по сравнению с 2015 годом. Тем не менее, несмотря на разнонаправленную динамику, тенденции рынка новостроек в столице и провинции в основном схожи, и региональные девелоперы проявляют не меньшую изобретательность в привлечении покупателей, чем в московском регионе.
Спрос на первичном рынке жилья в регионах по итогам 2016 года не превысил показателей 2015 года. В ушедшем году в России (без учета Москвы) было заключено 600 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 0,6% меньше, чем в 2015 году, когда Росреестр зарегистрировал 604 тыс. сделок. По сравнению с докризисным 2014 годом, подсчитали в Бруснике, число ДДУ на первичном рынке снизилось на 15,6%.
В то же время, как ни парадоксально, при столь противоречивых результатах тенденции в девелоперском бизнесе Москвы и в регионах практически идентичны. Непростая рыночная ситуация стимулирует региональных девелоперов к разработке нестандартных схем работы с клиентами и партнерами.
Ценовые войны
Как и в столице, большинство региональные девелоперов выводят новые проекты с дисконтом по сравнению со средними расценками. К примеру, в Тюмени растет доля новостроек с ценой 40 тыс. рублей за кв. м, при том что в среднем по рынку она составляет 54 тыс. рублей за кв. м. Однако если для Москвы квартира менее чем за 1 млн рублей – это несбыточная мечта, то для регионов – это реальность. Так в Тюмени студию можно приобрести от 790 тыс. рублей. Аналитики Брусники отмечают, что уменьшение бюджета покупки, как и в столице, становится возможным благодаря сокращению площадей. К примеру, в Екатеринбурге однокомнатную квартиру площадью 25 кв. м можно приобрести за 1,4 млн рублей.
Аналитики «Уральской Палаты Недвижимости» считают, что из-за превышения предложения над спросом и стагнации рынка, застройщики устраивают ценовые войны. Как следствие, удешевляются и упрощаются проекты, снижается маржинальность. В результате компании, которые делают ставку на качественные проекты, не могут демонстрировать опережающую рынок динамику продаж. Такие застройщики в подобных условиях дают дисконт при 100% оплате (скидки составляют до 10%). Также распространены скидки на готовое жилье, которого на рынке становится все больше.
Рост спроса на trade-in
Падение доходов населения привело к тому, что для многих едва ли не единственным способом приобрести новостройку становится продажа вторичной квартиры. В связи с этим спрос на программы trade-in особенно вырос в последние два года. В ответ на эту тенденцию все больше застройщиков и в Москве, и в регионах применяет данную опцию в своих проектах. Однако чаще всего речь идет только о содействии девелопера в организации встречной сделки без разделения рисков при продаже вторичной квартиры. В этом смысле Брусника, которая была первым девелопером на тюменском рынке, запустившим программу «Обмен» 6 лет назад, предлагает классический механизм trade-in и берет на себя все риски по реализации «вторички» клиента. Главное отличие от trade-in - компания сразу принимает вторичную квартиру клиента в зачет новой в Бруснике. Сделка занимает от 3 до 10 дней. Теперь аналогичные опции предлагают еще несколько застройщиков на рынке Тюмени и Екатеринбурга. Брусника продолжила развивать услугу обмена, и в этом году запустила программу, в рамках которой принимает вторичные квартиры с непогашенной ипотекой.
Увеличение агентской комиссии
Сокращение спроса вынуждает девелоперов искать новые каналы сбыта, самым востребованным из которых стали риелторские агентства, способные эффективно организовать реализацию новостройки. Соответственно, услуги риелторов заметно дорожают. К примеру, в регионах при средней комиссии агентств 2,5-3% (столько же просят столичные риелторы), некоторые застройщики предлагают до 6% от прибыли, чтобы привлечь специалистов по продажам.
Длительная рассрочка
Тем не менее, на провинциальных рынках имеют место и нехарактерные для столицы тенденции. В частности, отмечают аналитики Брусники, среди региональных застройщиков растет популярность такого инструмента как рассрочка. Причем зачастую период отсрочки платежа превышает срок сдачи новостройки, что практически не встречается в Москве.
Покупателям доступны рассрочки до 36 месяцев при первоначальном взносе от 30%. Однако, отмечают в Бруснике, нередко застройщики идут на уступки покупателям и снижают первоначальный взнос в индивидуальном порядке. Кроме того, девелоперы предлагают различные варианты ипотечных «каникул». К примеру, в Екатеринбурге есть возможность получить беспроцентный кредит на жилье на 1 год с дальнейшим преобразованием его в ипотеку. То есть в течение года клиент экономит на выплатах процентов по кредиту.
Конкуренция «первички» и «вторички»
Как и в столице, на региональных рынках жилья обострилась конкуренция за покупателя между квартирами в новостройках и на вторичном рынке. Разница в стоимости у старого и нового жилья невысокая: к примеру, в Екатеринбурге средняя цена квадратного метра в новостройках сейчас составляет 63 555 рублей, а на вторичном рынке – 67 350 рублей. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам на приобретение квартиры на вторичном и первичном рынке не имеют существенной разницы для покупателя. Цена, аналогичная ипотечная ставка и готовность объекта – три фактора, которые сегодня переориентируют спрос на вторичное жилье в регионах.
«Определяющая тенденция для столичного и регионального рынка жилья одна – это превышение предложения над спросом, - считают в компании Брусника. – Именно она находит отражение в разных методах привлечения клиентов, снижении маржинальности бизнеса, ценовой игре. Однако девелоперский бизнес в регионах закаляется в особых условиях, что способствует его динамичному развитию и применению всего спектра инструментов для поддержания спроса: от маркетинговых до технологических. Применение этих инструментов в сочетании с возобновлением экономического роста закладывает основы для восстановления рынка жилой недвижимости в регионах».