Многие инвесторы, вложившиеся в строящееся жилье, сегодня оказались в непростой ситуации – их активы стоят дешевле, чем на момент приобретения. Подобные риски уже заложены в определение понятия «инвестиции», однако далеко не все покупатели жилья в новостройках оказались готовы к подобному повороту событий. Эксперты компании «Метриум Групп» разобрались, как следует вести себя инвесторам в сложившихся обстоятельствах.
Так сложилось, что подавляющее большинство инвесторов на российском рынке недвижимости не являются профессиональными игроками. Стремительный рост цен на квартиры привлекал многих россиян, которые были уверены в том, что недвижимость является единственным оплотом стабильности во всей российской экономике. Однако события последних лет показали, что это совсем не так. Справедливости ради нужно напомнить, что кризисы случались в новейшей российской истории не один раз и цены на недвижимость уже падали, однако на представления обывателей о нерушимости этого инвестиционного инструмента это не сильно влияло.
Сам термин «инвестиции» уже подразумевает то, что вкладываемые средства могут быть утрачены частично или даже полностью. В отличие от банковских депозитов, где есть фиксированная ставка и проблемы могут возникнуть только в случае банкротства банка, инвестиции подвержены множеству рисков. И то, что рынок растет сегодня, совсем не гарантирует прибыль от вложений завтра.
Профессиональные инвесторы это прекрасно понимают, поэтому проводят тщательную проверку активов перед приобретением и уже морально готовы к возможным потерям. Кроме того, они лучше чувствуют конъюнктуру и могут угадать момент, когда нужно «сливать» актив, который вскоре станет проблемным.
Многие же частники даже не рассматривают вариант, при котором актив может обесцениться. И эта уверенность часто «выходит боком». Не стал исключением и нынешний кризис. С первой половины 2014 года в российских агентствах недвижимости не прекращается поток желающих «быстро и выгодно» избавиться от недвижимости, приобретенной с инвестиционными целями.
«Когда профессиональные риелторы называют реальную стоимость актива, шокированные инвесторы нередко хлопают дверью и отправляются продавать квартиры своими силами, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Причем пытаются сделать это по той цене, которую они считают «справедливой». То есть не ниже первоначальной стоимости квадратных метров. Причем в самом начале кризиса многие пытались еще и корректировать рублевую стоимость вслед за растущими курсами иностранных валют. Вполне ожидаемо, что эти попытки заканчиваются безуспешно. Как минимум по той причине, что сегодня на первичном рынке представлено огромное количество качественного предложения по беспрецедентно низкой цене. Естественно, современный покупатель выберет дешевую «первичку».
В итоге, часть инвесторов соглашается продать недвижимость по текущей рыночной цене. При этом потери от первоначальной стоимости могут достигать 50%. Как правило, это те, кому срочно нужны деньги и они мирятся с потерями.
Но есть и другая, довольно узкая категория инвесторов, которые стремятся сейчас продать актив хотя бы за половину цены, считая, что «дальше будет хуже». «Переубедить таких людей бывает довольно сложно, в них очень сильны панические настроения и они не могут адекватно оценивать ситуацию», - говорит Мария Литинецкая.
Тем же, кто не поддался панике или не испытывает острой нужны в деньгах прямо сейчас, эксперты рынка советуют сегодня «сидеть» на своих активах. Главным доводом является «отскок», который должен произойти в будущем. Наиболее оптимистичные аналитики советуют подождать год-два, реалисты призывают закладываться минимум на 5 лет. Подобная стратегия давно известна на фондовом рынке, когда избавляться от обесценившихся ценных бумаг уже слишком поздно и более рациональным вариантом является «переждать».
Впрочем, аналитики «Метриум Групп» уверены, что есть и более дальновидная стратегия поведения. Вместо того, чтобы избавляться от активов или держать их, можно продолжать наращивать портфель. Сегодня для этого созданы все условия: на рынке представлены проекты с минимальным порогом входа, обладающие серьезным инвестиционным потенциалом.
«Ярким примером является комплекс апартаментов «Пресня Сити», – рассказывает Мария Литинецкая. – Он расположен в престижном Пресненском районе, строится ведущими российскими девелоперами по проекту лучших архитекторов. При этом продажи стартовали по цене от 7,19 млн рублей. Столь низкий порог входа привел к ажиотажному спросу – за первое полугодие текущего года было продано 155 апартаментов. Как следствие, рост цен не заставил себя ждать. С сентября стоимость была увеличена на 8%, а минимальный бюджет сегодня составляет уже 8,23 млн рублей».
Возвращение на рынок инвесторов отмечают и другие девелоперы. В частности, в ЖК «Новый Зеленоград» было совершено несколько пакетных сделок. В этом проекте рост цен за последний год составил до 18% в зависимости от типа квартиры и корпуса.
«Приобретавшие свои активы до кризиса инвесторы сегодня находятся не в лучшей ситуации, но их положение далеко не безнадежно, – резюмирует Мария Литинецкая. – Избавляться от недвижимости сейчас можно только в случае острой нужды. А если финансовое положение позволяет, то нужно не просто «держать» активы, но и приобретать новые. На текущий момент на рынке представлено немало проектов со сроками сдачи в 2018 году. Цены в них находятся на низком уровне, есть немало ликвидных предложений, а вероятность того, что в 2018 году экономика может начать восстанавливаться, довольно велика. Кроме того, наличие в собственности недвижимости, купленной с инвестиционными целями несколько лет назад, сегодня может обернуться плюсом при получении кредита – эту собственность можно использовать в качестве залога для расширения портфеля».