В ближайшие годы в России могут запретить продавать жилье в новостройках без отделки. Но многие девелоперы уже сегодня действуют «на опережение», предлагая покупателям квартиры с отделкой «под ключ». Учитывая специфику клиентского спроса в привязке к классности объектов, больше всего готового жилья в настоящее время строится в Подмосковье. Какие варианты финишной отделки представлены в подмосковных ЖК, и сколько стоит ремонт от застройщика, выяснили эксперты компании «Метриум Групп».
В Минстрое России планируют разработать критерии стандартного жилья, согласно которому минимальная отделка жилых помещений может стать обязательным атрибутом квартир в новостройках. Об этом в августе этого года заявил директор Департамента жилищной политики Министерства строительства и ЖКХ РФ. Впрочем, и без законодательного регулирования, рынок движется к тому, чтобы квартир с отделкой на первичном рынке становилось больше. О своем желании приобрести жилье сразу готовое к заселению заявляют две трети потенциальных покупателей недорогой недвижимости. При этом, на первичном рынке массового жилья Москвы и Новой Москвы доля ЖК, предлагающих квартиры с финишной отделкой составляет 12%, а в Подмосковье – 16%.
«В условиях высокой конкуренции и растущего спроса на готовое жилье, предложение квартир с отделкой может стать одним из важных преимуществ, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – За последние несколько лет качество ремонта от застройщика в сегменте недорогих новостроек вышло на новый уровень. На смену квартирам с однотипной отделкой и использованием самых дешевых материалов, пришло жилье с дизайнерским ремонтом. Кроме того, сегодня покупатели могут выбрать подходящий им вариант, как по стилевому решению, так и по стоимости».
Квартиры «под ключ» предполагают полную финишную отделку полов, потолков и стен во всех помещениях, разводку электрики и установку сантехники. Обычно девелоперы разрабатывают для готового жилья 3-4 стилевых решения. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» покупателям предлагается три стиля отделки, способных удовлетворить вкусовые потребности любого покупателя: Это яркий «Поп-арт», который пользуется популярностью у молодежи, «Минимализм» – для любителей спокойной лаконичной обстановки и «Прованс» – для тех, кто тяготеет к классическим элементам. «Дизайнерские решения в нашем проекте разработаны известным греческим архитектурным бюро GaFa, – рассказывает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер проекта «Новый Зеленоград»). – Все три выбранных стиля объединяет простота и возможность модификаций. Мы не хотим навязывать свои вкусы нашим клиентам, поэтому если они решат что-то поменять в интерьере, сделать это будет очень легко. Помимо трёх различных стилей отделки, для каждого из них мы предлагаем вариативность по классу – база, комфорт и бизнес. Базовый вариант идеально подходит для клиентов, оперирующих минимальными бюджетами или желающих впоследствии сдать квартиру в наем, комфорт и бизнес – приобретают клиенты для «долгой комфортной жизни»».
В ЖК «Лидер Парк» для дизайна квартир был выбран классический и скандинавский стили, а также минимализм. В UP-квартале «Новое Тушино» и UP-квартале «Сколковский» - «Модерн», «Авангард», «Классика» и «Арт-деко». В ЖК «Столичный» – это «Классические сочетания», «Благородное дерево» и «Современный контраст». Покупатели квартир в ЖК «Рациональ» могут выбрать облик будущего жилья из шести стилевых вариантов – «Английский», «Французский», «Техно», «Скандинавский», «Модерн» и «Европейский». В ЖК «Аккорд. Smart-квартал» доступны три стиля отделки – «Минимализм», «Прованс» и «Эко». А в «Микрогороде «В лесу» будущим жителям было предложено самим поучаствовать в создании своего интерьера. Они могли выбрать один из пяти видов отделки, комбинируя в любых сочетаниях 9 вариантов оттенков для стен, 5 видов напольных покрытий и межкомнатных дверей, а также 5 вариантов плитки для санузлов.
Стоимость финишной отделки от застройщика в подмосковных жилых комплексах в настоящее время начинается от 5 тыс. руб. за кв.м для самого дешевого варианта ремонта (обои на стенах, линолеум на полу), но в среднем стоимость качественного ремонта составляет 10-25 тыс. руб. Итоговая сумма зависит от «пакета» опций и качества используемых материалов. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» стоимость вариантов отделки составляет: «база» за 12 тыс. руб./кв.м, «комфорт» – 15 тыс. руб./кв.м и «бизнес» – 17 тыс. руб. за «квадрат».
«Проекты компании IKON Development – это всегда жилье «на класс выше», – говорит Евгения Акимова. – Поэтому, когда мы разрабатывали концепцию ЖК «Новый Зеленоград», перед нами стояла задача предложить покупателям квартиры, которые по своему качеству будут приближены к проектам бизнес-класса, но при этом сохранят доступный уровень цен комфорт-класса. Внешне разница между «базовой» и «бизнес» отделкой в наших квартирах практически незаметна. Это связано с тем, что мы не экономим на материалах в ущерб их качеству. Разница в стоимости возникает в основном по причине большей долговечности/ износостойкости материалов повышенного класса для варианта комфорт и бизнес, а также площади их покрытия. К примеру, в базовой отделке в комплексе применяется ламинат 32 класса и плинтус из ПВХ, в отделке «комфорт» – ламинат 33 класса и пенополистирольный плинтус. В ванной с базовой отделкой керамическая плитка применяется только в периметре мокрых зон сан. узла, а в бизнес-варианте – по всей площади стен и пола сан. узла».
В ЖК «Рациональ» базовая финишная отделка обойдется заказчикам в 10 тыс. руб. за квадратный метр, стандартная отделка – в 11,2 тыс. руб., улучшенная – 13,2 тыс. руб. В UP-квартале «Сколковский» ремонт от застройщика стоит 15-16 тыс. руб. за «квадрат». Периодически на первичном рынке девелоперы предлагают ограниченный пул квартир в ЖК с отделкой «под ключ» по цене аналогичного жилья «в бетоне». Таким образом, бесплатная отделка выступает в роли скрытой скидки и эффективного инструмента для привлечения покупателей. В конце 2015 года такие предложения действовали сразу в 7 подмосковных ЖК эконом- и комфорт-класса. А в настоящее время такая акция проводится в ЖК «Аккорд. Smart-квартал».
В большинстве новостроек комфорт-класса с готовым жильем «стандартный пакет» включает в себя установку входной металлической двери, стеклопакетов на окна, радиаторов отопления, межкомнатных дверей, приборов учета воды, а также разводку электрики с розетками и выключателями. Для покрытия полов в жилых комнатах используется ламинат, на кухне, ванной и прихожей – кафельная плитка, стены отделываются обоями – обычными или под покраску. Потолки во всей квартире могут быть традиционными - оштукатуренными и окрашенными или натяжными. В ванной и туалете устанавливается сантехника – ванная или душевая кабина, унитаз, раковина, смеситель, душ и полотенцесушитель, а стены полностью или частично отделаны кафельной плиткой. В некоторых проектах, например в ЖК «Новый Зеленоград», покупателям предоставляется возможность заменить ламинат на паркетную доску, добавить в комплектацию теплые полы, кондиционеры, вытяжные вентиляторы, фильтры для воды и системы безопасности. Такое жилье становится полностью готовым для проживания, и все, что остается сделать новоселам, купить мебель, повесить светильники, шторы и украсить квартиру предметами интерьера.
«За счет эффекта масштаба, массовой закупки стройматериалов и обеспечения бригад строителей большим объемом работ, ремонт от застройщика обходится минимум на 30% дешевле, чем если бы покупатель организовывал его самостоятельно, – отмечает Мария Литинецкая. – Особенно выгодно приобретать квартиру с готовой отделкой в ипотеку, если стоимость ремонта входит в общую сумму ДДУ. Ипотечникам не приходится откладывать дополнительные средства на отделку до приобретения квартиры, брать кредит на ремонт по высокой потребительской ставке, и тратить деньги на аренду жилья на время проведения работ».
«Доля покупателей квартир с отделкой в ЖК «Новый Зеленоград» составляет 60% от общего числа клиентов, – говорит Евгения Акимова. – Экономическое преимущество ремонта от застройщика сегодня понимают все покупатели независимо от бюджета, поэтому готовое жилье выбирают люди разного достатка. Успешно конкурировать на рынке сегодня могут только те компании, которые готовы максимально избавить клиентов от всех забот, связанных с покупкой квартиры, и предложить лучший в своем классе продукт за меньшие деньги. Динамика продаж в ЖК «Новый Зеленоград» свидетельствует о том, что такая стратегия максимально эффективна. За 1 полугодие 2016 года в проекте был продан идентичный объем площадей как за весь 2015 год».
«В настоящее время спрос на готовое жилье на подмосковном рынке новостроек существенно превышает предложение, – резюмирует Мария Литинецкая. – Но при этом наблюдается отчетливый тренд к увеличению доли квартир, полностью готовых к заселению. Например, в каждом четвертом областном проекте, вышедшем на рынок в первом полугодии этого года, есть предложение с отделкой. Кроме того, жилье с ремонтом от застройщика появилось еще в семи действующих проектах. Наличие таких предложений позволяет девелоперам на 20-30% увеличивать темп продаж, а покупателям экономить время и деньги на ремонт. Поэтому в ближайшие годы доля готового жилья будет продолжать увеличиваться. А если обязанность девелоперов сдавать квартиры «под ключ» будет закреплена законодательно, «бетонные коробки» окончательно уйдут в прошлое – как на европейских рынках, где жилье без отделки не продается».