Крах ипотечного рынка до сих пор неприятно отзывается на взаимоотношениях между ипотекодателями и ипотекодержателями. Нередки случаи, когда должник не может больше платить за кредит и объявляет дефолт, то есть неспособность расплатиться за одолженные деньги. После этого, как правило, следует ряд тягостных и малоэффективных мер по взысканию задолженности судебным порядком. Упрощенно говоря весь процесс выглядит так: должник объявляет дефолт, ипотекодержатель обращается в суд где выписывается исполнительный лист на государственную исполнительную службу (ГИС). Последняя открывает дело на должника и предоставляет ему короткий срок для реализации своего имущества. Если он не успевает его продать за отведенное время, а этот промежуток очень мал и потому он точно не успевает реализовать свое имущество, то собственность реализуется с публичного аукциона, который правильнее было бы назвать принудительным, ведь на таком суде у должника связаны руки. В отличие от свободных коммерческих аукционов, которые подчиняются своим правилам проведения и организации торгов, и которые можно менять в зависимости от нужд и потребностей каждого нового клиента и складывающейся ситуации, процедура организации проведения принудительных торгов четко прописана, и отступать от нее, разумеется, никоим образом нельзя. На это практике приводит к большому количеству излишних проволочек, превращающих всю процедуру в громоздкий, медлительный и не эффективный процесс. Так например по закону должник не может сам зафиксировать стартовую цену продажи, которая определяется независимым субъектом оценочной деятельности, определить шаг аукциона, не может отказаться от проведения аукциона и снять свое имущество с торгов и никоим образом не может повлиять на размер вознаграждения причитающийся исполнительной службе.
Поэтому весь процесс превращается в длинную, долгую и неприятную процедуру, как для должника, так и для кредитора, например банка.
Проблема в том, что рынок ипотечных залогов, а это в основном автомобили и недвижимость сегодня является ниспадающим. В особенности это касается недвижимости. Поэтому если банк кредитовал в свое время должника миллионом долларов, то вернуть их в полной мере, конечно, не получится, так как сегодня объект может стоить раза в два меньше.
С другой стороны не все должники охотно расстаются с приобретенной и зачастую уже обжитой собственностью. Они нанимают адвокатов, которые выдумывают и ставят различные так называемые «технические препятствия» судебному, а иногда и исполнительному процессам. Процесс взыскания затягивается, кредит стареет, штрафные санкции и пеня увеличиваются, цена на недвижимость падает еще больше и возможность вернуть свои деньги у должника становится еще меньше.
Не следует забывать и о том, что если на объявленный аукцион не зарегистрировался ни один потенциальный участник, то такой аукцион объявляют несостоявшимся. После этого примерно через месяц назначается дата нового аукциона, но при этом стартовая цена объекта снова уменьшается.
Если аукцион состоялся и залог продали, то, как уже упоминалось выше, ипотекодержатель должен в обязательном порядке заплатить вознаграждение государственной исполнительной службе и организаторам торгов. В итоге при падающем рынке, затянувшемся судебном процессе и процедуре исполнительного производства, вознаграждении и судебных издержках такая процедура становится обременительной для многих кредиторов и не все они спешат к ней прибегать.
Однако продажа, скажем, недвижимости, находящейся в залоге у банков для обеспечения кредитных обязательств заемщиков, не всегда основана на принудительном изъятии заложенной недвижимости. Например, аукционный дом “Lokko Mokko”, в целях недопущения принудительного обращения взыскания на недвижимость, находящуюся в банковском залоге, и облегчения процесса ее реализации, разработал процедуру внесудебной реализации заложенной недвижимости с аукциона. При этом вырученные от свободной продажи недвижимости денежные средства направляются в счет погашения кредита, если заемщик не имеет возможностей погасить кредитные обязательства перед банком за счет других финансовых источников.
В этом случае аукционный дом занимается исключительно до судебной реализацией по процедуре внесудебного удовлетворения прав ипотекодержателя за счет заложенного имущества по договору ипотеке, то есть на торги выставляются только добровольно «сданные» залоги.
Юридической формой внесудебного метода продажи заложенного недвижимого имущества, является открытый аукцион, проводимый на основании нотариально удостоверенного Согласия залогодателя на реализацию недвижимого имущества без обращения в суд и Соглашения залогодателя (должника) и залогодержателя (кредитора) о внесудебном порядке обращения взыскания и реализации имущества, составленными по основаниям, которые предусмотрены статьями 36-38 Закона "Об ипотеке".
К указанным договорам также прилагаются договор поручения о реализации находящегося в залоге имущества на аукционе, заключенный между организатором аукциона и залогодержателем, уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой; квитанция, подтверждающая отправку такого уведомления залогодержателем залогодателю заказным письмом; уведомление о вручении заказного письма залогодателю.
Типовые формы согласия залогодателя и соглашения залогодателя и залогодержателя разработаны специалистами аукционного дома. Они включают в себя все условия, которые законодательно обязательны для внесудебного обращения взыскания на предмет залога.
Конечно это не панацея, а всего лишь новый инструмент продажи в сложной ситуации. Он подходит не каждому и клиенту и не для любой ситуации, хотя бы потому, что для того, чтобы им воспользоваться предмет залога должен соответствовать определенным требованиям.
Прежде всего такой предмет залога должен свободно отчуждаться, то есть не должен быть под арестом, на него не должно быть обращено взыскание, он не должен находится в аренде у третьего лица и так далее; стоимость предмета залога можно реально оценить; предмет залога имеет продолжительный срок сбережения при относительно небольших затратах на его содержание.
При ведении переговоров по этому вопросу естественно учитывается ликвидность залога, возможные сроки реализации, наличие спроса на конкретные объекты недвижимости и т.п., а также готовность банка продавать самые «тяжелые» активы по ценам намного ниже рыночных в случае если выставленные на аукцион объекты являются действительно «неподъемными».
С другой стороны опыт проведения аукционов по внесудебной процедуре различными организаторами торгов показывает, что цена, которую заемщик-должник заявлял на рынке и которую он желал получить:
существенно превышала объем его кредитных обязательств
была выше средневзвешенных рыночных ценовых значений, за относительные аналоги.
При этом должник пытался срочно продать свою недвижимость.
Такая попытка должника получить за реализуемый предмет залога без скидки с цены, столько денег, чтобы не только покрыть весь свой долг, но и компенсировать те затраты, которые он понес по обслуживанию кредита и приобретению, ремонту или реконструкции недвижимого имущества, выступающего в таких обстоятельствах одновременно и предметом залога, и средством погашения его кредитных обязательств перед кредитором почти всегда оканчивается ничем.
Не стоит питать иллюзий. Срочность продажи может быть обеспечена только ценой ниже заявленной на рынке средних значений.
В любом случае, сегодня можно однозначно сказать, что старые методы управления продажами устарели и потому теряют свою исключительную эффективность. Жизнь меняется стремительно и те методы и правила продаж которые еще вчера считались уникальными и приносили прибыль, сегодня теряют свою привлекательность и эффективность на наших глазах. Необходимо создавать новые торговые площадки и организовывать механизмы продаж соответствующие текущим реалиям нашей жизни. Во многих странах, открытые торги по продаже недвижимости, в том числе и заложенной по различным правилам на коммерческих аукционах становятся привычной практикой. В Украине коммерческая аукционная деятельность, как элемент бизнеса связанного с недвижимостью, только начинает свое становление, и, похоже, что как для профессиональных инвесторов, так и для простых покупателей и продавцов в поисках быстрой реализации или максимизации прибыли она будет представлять значительный интерес.