Категорії




Графік

2024

0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 1 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 1

2023

1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 1 0 1 0 0 1 0 0 0 0 1 1 0 0 1 0 2

2022

0 2 11 1 0 3 1 0 0 0 0 1 0 1 1 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 2 1 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2021

2 7 4 6 1 6 8 2 9 2 9 4 2 1 0 7 1 1 4 0 0 2 8 1 10 0 1 8 2 0 1 0 0 0 6 1 0 3 5 6 10 4 2 2 1 1 0 1 1 0 0 4

2020

0 1 10 0 1 12 0 1 11 5 27 23 3 4 8 2 2 2 1 2 9 14 7 9 16 3 8 10 3 3 6 4 3 2 16 14 9 7 7 14 8 5 7 9 13 9 9 13 16 2 11 11

2019

9 11 6 16 15 12 14 19 15 11 12 12 13 11 14 12 5 6 18 18 20 15 11 12 12 8 7 19 10 14 4 4 1 6 0 2 13 11 6 0 18 15 18 0 1 3 0 12 1 0 0 0

2018

17 19 24 20 29 17 22 27 17 22 27 29 12 10 15 15 7 9 10 14 22 20 18 20 12 21 16 26 14 13 21 9 11 6 18 12 1 2 18 12 13 21 16 14 23 24 18 21 16 20 9 6

2017

5 20 59 115 97 94 89 82 121 86 142 146 139 148 124 101 91 65 76 127 130 115 93 64 67 24 18 22 25 22 23 20 26 11 16 7 16 29 15 20 21 22 32 16 32 32 30 23 34 37 19 21 6

2016

11 96 160 214 158 200 159 107 147 99 169 5 133 124 167 143 143 52 84 171 153 191 120 1 6 26 157 167 133 122 3 138 81 17 102 54 1 130 115 126 94 107 107 101 124 175 130 121 151 147 135 83

2015

20 67 121 127 108 109 10 40 151 126 227 198 214 187 154 157 152 123 171 112 190 225 170 185 197 190 118 173 178 170 157 179 71 121 195 167 143 142 184 158 162 180 85 103 135 231 215 168 180 176 176 95

2014

82 189 126 242 238 215 224 234 212 184 252 231 192 290 231 231 162 139 127 236 220 241 179 214 209 183 169 232 191 168 160 176 209 153 194 202 196 247 179 235 271 42 98 136 115 219 98 149 199 220 175 59

2013

174 202 234 228 259 233 236 267 226 285 288 284 179 324 298 317 158 85 153 313 164 157 104 246 199 294 275 192 222 218 222 247 258 224 240 255 292 261 295 154 240 254 259 195 293 249 291 266 278 272 231 48

2012

31 179 257 317 335 321 342 284 280 163 2 63 292 100 216 101 282 159 5 265 188 247 254 273 64 219 303 157 286 338 255 322 302 252 217 259 298 335 113 273 382 343 378 290 294 405 319 336 355 335 314 257 33

2011

1 74 36 91 16 317 48 265 18 78 248 47 23 10 16 271 170 92 140 145 272 200 203 129 150 177 240 224 210 225 140 153 188 163 217 277 196 235 297 264 232 3 168 343 203 257 321 231 282 345 246 150

2010

21 58 63 142 157 72 198 7 127 77 61 258 215 149 0 152 28 47 45 153 62 135 229 214 227 232 209 212 236 217 189 165 207 168 250 289 263 281 228 277 286 271 281 248 288 186 265 184 89 169 303 1

2009

23 83 94 147 136 200 210 224 207 177 222 217 193 237 225 184 162 96 177 206 251 217 151 200 204 178 215 119 12 121 160 192 189 165 204 152 188 198 174 206 199 134 148 137 104 23 143 160 90 197 75 72

2008

4 31 23 86 70 110 143 89 81 74 90 122 102 118 139 129 31 71 119 127 142 126 128 93 122 102 129 101 84 110 90 110 111 120 160 154 159 159 158 119 178 151 148 107 133 125 149 141 144 139 88 34

2007

1 1 30 69 62 68 51 53 28 110 129 159 131 119 109 150 37 81 143 98 109 130 161 164 104 117 142 82 82 132 107 141 118 94 90 76 110 102 98 106 98 121 113 94 108 100 71 108 129 96 1

[353] Аукцион продаж заложенной недвижимости по внесудебной процедуре

10.10.2012 | Нерухомість

Крах ипотечного рынка до сих пор неприятно отзывается на взаимоотношениях между ипотекодателями и ипотекодержателями. Нередки случаи, когда должник не может больше платить за кредит и объявляет дефолт, то есть неспособность расплатиться за одолженные деньги. После этого, как правило, следует ряд тягостных и малоэффективных мер по взысканию задолженности судебным порядком. Упрощенно говоря весь процесс выглядит так: должник объявляет дефолт, ипотекодержатель обращается в суд где выписывается исполнительный лист на государственную исполнительную службу (ГИС). Последняя открывает дело на должника и предоставляет ему короткий срок для реализации своего имущества. Если он не успевает его продать за отведенное время, а этот промежуток очень мал и потому он точно не успевает реализовать свое имущество, то  собственность реализуется с публичного аукциона, который правильнее было бы назвать принудительным, ведь на таком суде у должника  связаны руки. В отличие от свободных коммерческих аукционов, которые подчиняются своим правилам  проведения и организации торгов, и которые можно менять в зависимости от нужд и потребностей каждого нового клиента и складывающейся ситуации, процедура организации проведения принудительных торгов четко прописана, и отступать от нее, разумеется,  никоим образом нельзя. На это практике приводит к большому количеству  излишних проволочек, превращающих всю процедуру в громоздкий, медлительный и не эффективный процесс. Так например по закону должник не может сам зафиксировать стартовую цену  продажи,  которая определяется  независимым субъектом оценочной деятельности, определить шаг аукциона,  не может отказаться от проведения аукциона и снять свое имущество с торгов и никоим образом не может повлиять на размер вознаграждения причитающийся исполнительной службе.

Поэтому весь процесс  превращается в длинную, долгую и неприятную процедуру, как для должника, так и для кредитора, например банка.

Проблема в том, что рынок ипотечных залогов, а это в основном автомобили и недвижимость сегодня является ниспадающим. В особенности это касается  недвижимости. Поэтому если банк кредитовал в свое время должника миллионом долларов, то вернуть их в полной мере, конечно, не получится, так как сегодня объект может стоить раза в два меньше.

С другой стороны не все должники охотно расстаются с приобретенной и зачастую уже обжитой собственностью. Они нанимают адвокатов, которые выдумывают и ставят различные так называемые «технические препятствия» судебному, а иногда и исполнительному процессам. Процесс взыскания затягивается, кредит стареет, штрафные санкции и пеня увеличиваются, цена на недвижимость падает еще больше и возможность вернуть свои деньги  у должника становится еще меньше.

Не следует забывать и о том, что  если на объявленный аукцион  не зарегистрировался ни один потенциальный участник, то такой аукцион объявляют несостоявшимся. После этого  примерно через месяц назначается дата нового аукциона, но при этом стартовая цена объекта снова уменьшается.

Если аукцион состоялся и  залог продали, то, как уже упоминалось выше, ипотекодержатель должен в обязательном порядке заплатить вознаграждение государственной исполнительной службе  и организаторам торгов. В итоге при падающем рынке, затянувшемся судебном процессе и процедуре исполнительного производства, вознаграждении и судебных издержках такая процедура становится обременительной для многих кредиторов и не все они спешат к ней прибегать.

Однако продажа, скажем, недвижимости, находящейся в залоге у банков для обеспечения кредитных обязательств заемщиков, не всегда основана на принудительном изъятии заложенной недвижимости. Например, аукционный дом “Lokko Mokko”, в целях недопущения принудительного обращения взыскания на недвижимость, находящуюся в банковском залоге, и облегчения процесса ее реализации, разработал процедуру внесудебной реализации заложенной недвижимости с аукциона. При этом вырученные от свободной продажи недвижимости денежные средства направляются в счет погашения кредита, если заемщик не имеет возможностей погасить кредитные обязательства перед банком за счет других финансовых источников.

В этом случае аукционный дом занимается исключительно до судебной реализацией по процедуре внесудебного удовлетворения прав ипотекодержателя за счет заложенного имущества по договору ипотеке, то есть на торги выставляются только добровольно «сданные» залоги.

Юридической формой внесудебного метода продажи заложенного недвижимого имущества, является открытый аукцион, проводимый на основании нотариально удостоверенного Согласия залогодателя на реализацию недвижимого имущества без обращения в суд и Соглашения залогодателя (должника) и залогодержателя (кредитора) о внесудебном порядке обращения взыскания и реализации имущества, составленными по основаниям, которые предусмотрены статьями 36-38 Закона "Об ипотеке".

К указанным договорам также прилагаются договор поручения о реализации находящегося в залоге имущества на аукционе, заключенный между организатором аукциона и залогодержателем, уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой; квитанция, подтверждающая отправку такого уведомления залогодержателем залогодателю заказным письмом; уведомление о вручении заказного письма залогодателю.

Типовые формы согласия залогодателя и соглашения залогодателя и залогодержателя разработаны специалистами аукционного дома. Они включают в себя все условия, которые законодательно обязательны для внесудебного обращения взыскания на предмет залога.

Конечно это не панацея, а всего лишь новый инструмент продажи в сложной ситуации. Он подходит не каждому и клиенту и не для любой ситуации, хотя бы потому, что для того, чтобы им воспользоваться  предмет залога должен соответствовать определенным требованиям.

Прежде всего такой предмет залога должен свободно отчуждаться, то есть не должен быть под арестом, на него не должно быть обращено взыскание, он не должен находится в аренде у третьего лица и так далее; стоимость предмета залога можно реально оценить; предмет залога имеет продолжительный срок сбережения при относительно небольших затратах на его содержание.

При ведении переговоров по этому вопросу естественно учитывается ликвидность залога, возможные сроки реализации, наличие спроса на конкретные объекты недвижимости и т.п., а также готовность банка продавать самые «тяжелые» активы по ценам намного ниже рыночных в случае если выставленные на аукцион объекты являются действительно «неподъемными».

 

С другой стороны опыт проведения аукционов по внесудебной процедуре  различными организаторами торгов показывает, что цена, которую заемщик-должник заявлял на рынке и которую он желал получить:

существенно превышала объем его кредитных обязательств

была выше средневзвешенных рыночных ценовых значений, за относительные аналоги.

При этом должник пытался срочно продать свою недвижимость.

Такая попытка должника получить за реализуемый предмет залога без скидки с цены, столько денег, чтобы не только покрыть весь свой долг, но и компенсировать те затраты, которые он понес по обслуживанию кредита и приобретению, ремонту или реконструкции недвижимого имущества, выступающего в таких обстоятельствах одновременно и предметом залога, и средством погашения его кредитных обязательств перед кредитором почти всегда оканчивается ничем.

Не стоит питать иллюзий. Срочность продажи может быть обеспечена только ценой ниже заявленной на рынке средних значений.

В любом случае, сегодня можно однозначно сказать, что старые методы управления продажами устарели и потому теряют свою  исключительную эффективность. Жизнь меняется стремительно и те методы и правила продаж которые еще вчера  считались уникальными и приносили  прибыль, сегодня теряют свою привлекательность и эффективность на наших глазах. Необходимо создавать новые торговые площадки и организовывать механизмы продаж соответствующие текущим реалиям нашей жизни. Во многих странах, открытые торги по продаже недвижимости, в том числе и заложенной по различным правилам на коммерческих аукционах становятся привычной практикой. В Украине коммерческая аукционная деятельность, как элемент бизнеса связанного с недвижимостью, только начинает свое становление, и, похоже, что как для профессиональных инвесторов, так и для простых покупателей и продавцов в поисках быстрой реализации или максимизации прибыли она будет представлять  значительный интерес.

Коментувати
Facebook ::

Lokko Mokko

«Lokko Mokko» проводит аукционы движимого и недвижимого имущества разного уровня сложности и ответственности. Подготовка, организация и собственно проведение торгов осуществляется на основании соответствующего договора поручения, заключенного между владельцами и собственниками движимого и недвижимого имущества и аукционным домом. Продажа собственности с аукциона осуществляется от лица его владельца либо, по желанию клиента от имени аукционного дома, без упоминания названия владельцев имущества реализуемого с торгов. Специалисты аукционного дома предварительно поясняют претендентам правила проведения аукционов и особенности продажи недвижимого и движимого имущества с торгов. Владельцы недвижимости или их представители могут входить в состав аукционной комиссии. Аукционный дом «Lokko Mokko» оставляет за собой право провести свою внутреннюю оценку предлагаемого к торгам имущества. Обычно это занимает время до двух недель. После этого потенциальному продавцу сообщается о принятия имущества к торгам или об отказе, без каких-либо дополнительных разъяснений.

Контактна особа: Иван
Телефон: 066-748-17-10
E-mail: [email protected]
Сайт:

До компанії


Найновіші релізи