Как правило, у человека решившего продать на аукционе свое движимое или недвижимое имущество возникают следующие вопросы:

1. Что лучше всего продается на аукционах?

Ответ: Все, что пользуется спросом. При этом дух состязательности, когда есть желание купить самому данный лот и не позволить это сделать другому может поднять цену до уровня значительно выше, чем было заявлено в самом начале. Поэтому аукцион даст фору всем известным методам продажи любого товара, который можно, сегодня на рынке продавать.

Покупатели, которые собираются торговаться, всегда напряжены до предела. Они знают, что победителем, в этот день останется только один человек. Хотя на торгах всегда есть несколько претендентов, которые уверены в том, что именно они станут покупателями. Эта уверенность и есть основной двигатель любого аукциона, суть которого заключается в том, что на торгах все эти люди будут соревноваться между собой.

Конкуренция – основа любого аукциона. В определенном месте за право купить Вашу собственность сходятся лицом к лицу все участники торгов. Поэтому Вам больше не приходится сомневаться по поводу того, сколько денег запросить за то, что Вы хотите продать. Ведь пришедшие покупатели и есть тот самый рынок, который определяет справедливую цену на Ваше  имущество. Таким образом, Вы, как продавец избавлены от риска, недооценить Вашу собственность или наоборот, неоправданно ее переоценить, а затем долго ждать, прежде чем на горизонте вновь появится серьезный покупатель.

Если Вам нужно продать недвижимость быстро, получить справедливую рыночную цену, значительно сократить затраты на содержание и хранение Вашего имущества, то проведение торгов для Вас в самый раз. Так что если  хотите быстрых результатов продавайте свою недвижимость на аукционе.

2. На аукционе продают только специфические товары?
 
Ответ: Конечно, нет! На самом деле на аукционах продается все, что разрешено продавать  по закону. А лучшие, самые ценные или редкие в мире вещи и вовсе продают только на аукционе, где и определяется их цена, которая потом расходится по каталогам по всему миру. Как же иначе и где еще можно узнать, сколько эти самые вещи на самом деле стоят?

3. Могу ли я продать на аукционе свой дом?

Ответ: Конечно, но Вы не сможете продавать недвижимость одновременно и традиционным путем и через аукцион. Для того чтобы сделать между ними выбор Вам следует понять, насколько прибыльна Ваша собственность в настоящее время. Если она приносит Вам деньги, то вы можете запросить за нее определенную цену и стоять на ней до упора или вообще отказаться от продажи и оставить ее себе.

Если Ваша недвижимость не приносит денег, то Вам придется из своего кармана платить за тепло, коммунальные услуги, налоги, страховку, техническое обслуживание, средства безопасности до тех пор, пока Вы ее не продадите. К тому же с каждым днем «простоя» увеличивается естественный износ, который учитывается покупателями и сказывается на цене. Хорошо если у Вас еще есть чем расплатиться, ну а если деньги закончились и появились долги? Чем больше времени потребуется, на то, чтобы продать недвижимость, и расплатиться с долгами, тем меньше денег в конечном итоге Вы положите себе в карман.

Многие люди продают пустую недвижимость, которая находится далеко от их места проживания. Они не обитают в ней, хотят ее продать и тревожатся по поводу того, что их дом, квартира, дача или особняк по разным причинам остаются пустыми, хотя все вокруг знают, что они продаются. Информация  распространяется достаточно долго, результаты неопределенные, перспективы неясные и никто не знает, когда это все закончится. Аукцион дает Вам твердый контроль над временем, так как если он объявлен, то Вам точно известно, когда состоятся торги, и Вы четко и ясно понимаете условия продажи.

4. Какие преимущества имеет аукцион по сравнению с агентством недвижимости?
 
Ответ: Основным фундаментальным отличием аукциона от старых методов продаж является то, что на аукционе процессом продажи и формирования цены управляет прямая, а не опосредованная посредниками конкуренция. Посредники редко сводят вместе продавца недвижимости с более чем одним потенциальным покупателем на показе, (хотя бывали случаи когда на просмотр приходило несколько "липовых" покупателей для оказания дополнительного психологического воздействия на продавца) а это ведет к отсутствию принципа состязательности между претендентами на покупку, и, следовательно, влияет на цену, время и прозрачность совершения сделки.  Зачастую  от Вас вообще скрывают имя потенциального покупателя, его телефон и другую контактную информацию, в отличие от аукциона, где в определенное время устраиваются предварительные просмотры для всех, кто претендует на участие в торгах.

На этих просмотрах будущие участники, могут сколько угодно разговаривать с владельцами недвижимости и свободно обмениваться друг с другом любой информацией. Чем больше сами покупатели узнают о предмете недвижимости до торгов из уст самих владельцев, тем лучше для всех.

Еще одним отличием аукциона по продаже недвижимого имущества от старых до кризисных методов продажи является персональная агрессивная маркетинговая кампания для создания высокой степени интереса именно к Вашему объекту недвижимости на предстоящем аукционе.

Наконец использование профессиональных навыков аукциониста для поднятия цены предложения до самого высокого уровня также отличает работу аукционного дома по продаже недвижимости от устаревших методов продаж.

На аукционах можно продавать сразу несколько объектов одновременно.Вы можете выставить их на продажу в виде отдельных лотов, или если объекты связаны между собой, то выставлять их на торги в различных комбинациях и пусть покупатели торгуются за каждый их них  в одно и то же время.

Такие продажи могут происходить только на аукционах. Как-то не припоминается еще подтвержденных случаев, когда в агентстве недвижимости, за один раз одновременно продалось несколько объектов одного и того же продавца. Если объявлен аукцион, и появились претенденты на участие в нем, то значит, все одновременно выставленные Вами на торги объекты интересны одному или разным потенциальным покупателям, и они имеют серьезные намерения поторговаться за них. Если бы это было не так, то они не стали бы регистрироваться, платить  входной и гарантийный взнос, которые к тому же иногда бывает безотзывным. На традиционных продажах, как правило, все продается поэтапно – сначала один объект, а потом остальные. На торгах это может произойти в течение одной торговой сессии.

5. Сколько я заработаю на аукционе?

Ответ: Будьте реалистами. Если Вы решили продать свою старую, изношенную, нуждающуюся в капитальном ремонте «гостинку» и хотите на ней заработать то, скорее всего Ваша затея закончится ничем. Конечно, на аукционах продаются  разные товары по различной цене, но есть две принципиальные ситуации, когда имущество на аукционе продать нельзя.

Первая – это когда, кто-то пытается продать свое имущество, чтобы погасить долг. Конечно, в таком случае  надо просить согласия и у кредитора, если он еще  не обратил взыскание на  собственность должника. Если к этому моменту его собственность на рынке стоит меньше чем сумма, которую он задолжал, то аукцион ему не поможет. А вот если бы, кредитор согласился бы на так называемую короткую продажу, то есть за цену меньше чем сумма долга, для того, чтобы получить хоть часть денег, то тогда можно было бы  выставлять недвижимость на торги. 

Вторым случаем является ситуация с очень жадным продавцом, который требует за свое имущество явно больше чем оно того стоит.

На самом деле ли в независимости оттого предложите ли Вы свою собственность на аукцион или пустите в традиционную продажу через риэлтора или брокера, только покупатель и никто другой, является тем лицом, которое потратит свои деньги на покупку Вашего имущества и, следовательно, контролирует цену он. В обоих случаях вы имеете право отказаться от любого предложения, но Вы не можете потратить за покупателя его деньги. Однако решение  о том, выставлять ли свое имущество на аукцион или нет должно зависеть и от других критериев, а не только от того насколько большую сумму Вы сможете получить в одном или другом случае.

6. А что может быть более важным, чем получить как можно больше денег?

Ответ: Во-первых, время, из-за которого те самые деньги люди теряют. Чем дольше собственность остается не проданной, тем больше  времени она не приносит дохода, и тем больше денег Вы теряете. На падающем рынке, время может стать серьезной проблемой, так как Вы рассчитываете на одну сумму, а получаете совсем другую из-за того, что прошло слишком много времени и пока Вам удалось осуществить продажу, цена снова двинулась вниз.

Во-вторых: Прозрачность сделок. Все участвующие стороны с самого начала ознакомлены с правилами проведения торгов и своими глазами видят процесс ценообразования.  К примеру Вы хотите продать квартиру за $60000, Вам звонят и говорят, что есть клиент, который дает готов заплатить $55000. При этом совсем неясно есть ли такой клиент или с Вами торгуется сам посредник, ведь он не спешит сводить Вас лицом к лицу с покупателем. Предположим Вас, прижимает время, и Вы согласились на предложенную цену. Посредник хочет свои 5%. Для Вас это накладно и Вы решили подумать и немного поторговаться. Через некоторое время Вы звоните посреднику, и он Вам говорит, что квартира уже заавансирована, и Вы снова не знаете это правда или на самом деле посредник ведет переговоры, с другим покупателем которого устраивают его  комиссионные проценты.

На аукционе Вы изначально знаете условия, по которым проходят торги и время их проведения. Покупатели делают ставки, и цена формируется прямо на Ваших глазах. Поэтому аукционы являются самым прозрачным и демократичным методом продажи любого товара, где все контролируют, как покупатели, так и продавцы. 

7. Вопрос: Мы подаем наш роскошный дом, в котором 4 спальни, 3 ванные комнаты, 3 гаража больше года через несколько агентств по продаже недвижимости. Несмотря на десятки показов, предложений на покупку так и не поступило. Риэлторы предлагают снизить цену, но мы не знаем, сколько именно надо уступить. А ведь не хочется терять свои кровно заработанные деньги. Что Вы думаете по этому поводу?

Ответ: Может быть, эти агентства уделяют слишком мало времени Вашему дому, недостаточно его рекламируют среди других риэлторов и не могут  обеспечить ему эффективное продвижение в местной среде: газетных объявлениях, на веб-сайтах или не поместили его в другие специализированные источники, откуда черпают информацию потенциальные покупатели. Для того чтобы продать Ваш дом, агенты по продаже недвижимости на самом деле не могут сделать ничего, кроме как предложить Вам снизить цену. Это нормальный ход, но проблема в том, что они не могут точно определить, насколько точно надо ее снизить для того, чтобы покупатели сделали Вам предложение, а ведь эта маленькая деталь может привести иногда к весьма значительной потере денег.

Определяет цену только рынок. Конечно, если Вы попали в стесненные обстоятельства, то Вы можете наступить на горло своей песне и еще снизить цену, но лучше рассмотреть вопрос о продаже на аукционе.  Аукционный рынок продаж недвижимости зарождается сегодня во многих странах, где разрешена свободная покупка и продажа недвижимости. Постепенно многие люди узнают, что продажа их недвижимости на аукционе во многих случаях является более  адекватным способом для получения рыночной или даже выше цены за свою собственность. Это гораздо более агрессивный, чем обычный метод продажи недвижимости, и Вы можете назвать день, время и место, где Вы хотите его продать.

8. Что лучше продавать на аукционе инвестиционную, коммерческую, или  жилую недвижимость?

Ответ: Как уже было сказано, на аукционе лучшее всего продается то, что пользуется спросом. Открытые участки земли, склады,  девелоперская недвижимость и сельскохозяйственные земли, срочно продаваемые квартиры, объекты, имеющие архитектурную или эксплуатационную ценность, всегда имеют большой спрос. Инвесторы  всегда будут соревноваться за проверенный  источник дохода или возможность такой источник развивать.

Сегодня в США  аукционная продажа становится популярным вариантом даже для процветающего бизнеса и «крутых» землевладельцев, которым надо что-то быстро продать. Среди тех, кто продает с аукциона зажиточные владельцы розничного бизнеса, оптовики, коммерсанты, рестораторы да кто угодно. Банки, на торгах ликвидируют непрофильные активы, а богатые владельцы стараются побыстрее реализовать с торгов ценную недвижимость, чтобы  не платить налогов и не нести эксплуатационных расходов пока риэлторы продают его объект.

В Австралии, с торгов продается любая  недвижимость. Аукционы  по этому направлению становятся все более и более популярными. Их рассматривают как эффективный способ продажи, так как сообщество покупателей, узнав, что Вы выставили свое хозяйство на торги, получает сигнал о том, что имеет дело с серьезным человеком, ведь Вы понесли определенные расходы для того, чтобы люди узнали о предстоящем аукционе.
 
В Германии и Великобритании с аукциона  прекрасно идет коммерческая недвижимость. А недавно и шведы начали проводить первые аукционы по продаже накопленного недвижимого имущества. Старый миф о том, что с аукционов продают только собственность, на которую обращено взыскание  больше не работает. На самом деле нет ничего более далекого от истины, чем такое представление об проводимых аукционах. Этот миф исчез вместе с лопнувшим пузырем на перегретом рынке недвижимости несколько  лет тому назад и теперь никто о нем здесь даже и не вспоминает.

9. Вопрос: Что такое резервная цена?

Ответ: Резервная цена – эта та цена, по которой Вы согласно продать свою недвижимость. Например, начальная цена на торгах может быть одна, цена по которой Вы планируете  продать недвижимость естественно выше, а резервная цена фактически является минимальной, за которую Вы согласны продать свое хозяйство. По многим причинам  резервная цена сохраняется в тайне. Хотя главным основанием для этого является желание подзадорить покупателей. Если они предупреждены, что  аукцион имеет резервную цену, но не знают ее, это лишь  станет для них дополнительным стимулом.
Так что пусть аукцион определит то сколько стоит продаваемая недвижимость,  а владелец имущества заплатив гарантийный взнос докажет, что он действительно  настроен продать свое хозяйство тому кто сегодня, здесь и сейчас заплатит больше денег.

Если предложенная ставка пересекла резервную цену, то ведущий аукцион объявляет об это вслух и победителем становится тот, чья ставка оказалась выше, чем у соседей.

Если покупатели не достигли резервной цены, то торги объявляются не состоявшимися. Правда в  аукционном доме “Lokko Mokko” существует процедура последней предложенной цены, когда торги по данному лоту приостанавливаются и владелец имущества, узнав о том, что резервная цена не достигнута, имеет право принять решение о том, согласится ли ему на последнюю предложенную цену или нет.

В общем резервная цена является не более, чем просто «желанием» того сколько денег хочет получить владелец за свое имущество, которое может как совпадать  так и идти в разрез с реальностью предложенных цен.

10. Как часто собственность продается ниже оценочной стоимости?

Ответ: Это сложный вопрос, потому что он предполагает, что собственность, которая находится в базе данных традиционных агентств недвижимости, будет обязательно продана по цене первоначально установленной оценщиком, что не соответствует действительности.

Сотрудники аукционного дома, как правило, имеют хорошую подготовку и опыт по оценке личного имущества и недвижимости. Хотя стоит помнить, что оценки, сами по себе не совершены, но могут быть полезны при принятии решений. Оценка выступает в качестве прогноза, мнения о том, сколько денег Вам могут дать за Вашу собственность. Как правило, она основана на доступных, наилучших и сопоставимых данных о  продажах на рынке в прошлом.

Помните, что на ниспадающем рынке, Вы не можете пользоваться сравнительной ценой продажи четырех или шести месячной давности или еще более старыми показателями и использовать их как индикатор для оценки предмета недвижимости сегодня.

Если на рынке в какой-то момент времени продается чрезвычайно много одинакового имущества, то, вероятнее всего степень точности оценки будет высока. По крайней мере, для этого времени, места и в этих текущих рыночных условиях.

Если на рынке продано мало объектов с аналогичными свойствами или характеристиками, то сделанная оценка может оказаться очень завышенной или очень заниженной по сравнению с фактической ценой продажи, которую продиктует рынок.

На торгах бывают продажи имущества за значительно большее и значительно меньшее количество денег, чем его до этого оценили. Ценой ошибки является та сумма, на которую оценка отличались от фактической цены продажи.


11. Зачем мне аукцион, если я срочно продаю свою квартиру по заведомо низкой цене?

Ответ: Выбор метода продажи остается только и исключительно за Вами. Если Вы решили срочно продать свою квартиру через риэлтора, значит так и делайте. Скорей всего в такой ситуации он Вам скажет: «сбросьте цену на 30% и Ваша квартира уйдет».

Хотя всегда найдутся люди, которые даже, если и продают свою недвижимость в срочном порядке то, все равно хотят поторговаться. А как же иначе, деньги нужны всем! Вопрос только в том, что кто кроме самого рынка решает, на тридцать, двадцать или может быть на пятнадцать процентов надо снизить эту срочную цену?

На аукционе можно сбросить 30% и обозначить эту цену как стартовую.Даже при самом вялом ходе торгов покупатель сделает ставку, то есть Вы уже отыграете несколько процентов, а ведь при ценах на недвижимость это может составить внушительную сумму. Теперь представьте, что будет с ценой, если покупатели станут торговаться дальше.

12. Какие есть общие рекомендации?

Ответ: Мы рекомендуем аукционные продажи высокомотивированным  продавцам. Если Вас устраивает пассивная продажа, только по определенной цене, которую Вы согласно ждать сколь угодно долго, то и торги Вам не нужны. Аукцион стоит каких-то денег, затраченных на продвижение конкретно Вашего объекта в агрессивной, необходимой для этого метода продажи манере. Вы, как продавец, который платит за  комплекс маркетинговых мер, рискуете этой суммой в независимости оттого, получите ли Вы цену, которую хотите или нет. В то время как при традиционных продажах Вы не расходуете  средства на продвижение Вашего объекта, а просто заводите его в базу данных нескольких агентств по продаже недвижимости, наряду с остальными объектами других людей и ждете, когда к Вам придет покупатель. Решение о том, какой способ продажи - агрессивный, энергичный или пассивный и вялый остается  за Вами.

Но в любом случае помните: в конце концов,  цену устанавливает рынок, а вовсе не продавец или риэлтор, и даже не аукционист.