За три квартала 2016 года на первичном рынке элитного жилья Москвы стартовали продажи только в двух новых проектах[1]. В 2015 и 2014 годах за этот же период на рынок было выведено по 6 элитных жилых комплексов. При этом во всех остальных сегментах жилья новые проекты выходят гораздо активнее. Аналитики компании «Метриум Групп» решили разобраться в причинах затишья на рынке элитного жилья.

По оценке экспертов «Метриум Групп», самую высокую динамику по приросту количества квартир в продаже на первичном рынке в январе-сентябре 2016 года показал массовый сегмент – +22,9%. На второй позиции идут элитные новостройки, где объем предложения вырос на 2,9%. А вот в бизнес-классе, напротив, количество реализуемых лотов немного сократилось – на 0,3%.

Однако если рассматривать показатель вывода новых проектов на рынок, то несомненным лидером оказывается именно бизнес-класс – плюс 15 новых жилых комплексов. В эконом- и комфорт-классе стартовали продажи в 11 новостройках. В элитном же сегменте в текущем году вышло только два новых жилых комплекса – «Дом на Хлебном» и «РЕНОМЭ».

В четвертом квартале 2016 года, по данным «Метриум Групп», могут стартовать продажи еще в ряде объектов. В частности, уже идет активная рекламная кампания двух новостроек – «Малая Ордынка, 19» и «ЖИЗНЬ на Плющихе». Также ориентировочно на ноябрь запланирован вывод на рынок ЖК ORDYNKA. И ожидается начало продаж в ЖК Barkli Art Gallery.

Таким образом, общее количество новых элитных проектов в 2016 году может составить не менее шести. Но это все равно меньше, чем выводилось в прошлые годы. За весь 2015 год продажи начались в восьми новостройках, а в 2014 – в 11 жилых комплексах элитного класса.

По мнению аналитиков «Метриум Групп», замедление темпов вывода новых проектов в элитном сегменте связно с целым рядом факторов. Среди них:

– отказ городских властей от точечной жилой застройки,

– вывод проектов в бизнес-классе, по своим характеристикам почти не уступающим элитному жилью, но с меньшими бюджетами покупки,

– высокая степень насыщенности рынка элитного жилья.

Отсутствие площадок

Дефицит земли под застройку долгое время использовался как оправдание высоких цен на недвижимость в Москве. Однако ситуация на первичном рынке «старой» Москвы в последние два-три года показывает, что отсутствие площадок – не более чем миф. Активная застройка промзон позволила не только вывести огромный объем жилья на рынок, но и спровоцировала снижение порога входа в сегменте новостроек до беспрецедентно низких отметок.

«Однако если рассматривать отдельно рынок дорогого жилья, то здесь картина несколько другая, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Далеко не каждая промзона подойдет под возведение элитной новостройки. В столице есть несколько площадок на территории бывших промышленных предприятий, которые находятся в престижных локациях. И существуют планы по их застройке премиальным жильем. Однако многие из заявленных в 2010-16 годы проектов до сих пор находятся в бумажной стадии».

А вот с точечной застройкой, которая долгое время оставалась едва ли не единственным источником пополнения объемов предложения на рынке элитного жилья, девелоперам придется попрощаться. Столичные власти не устают повторять, что новых жилых объектов в старых районах появляться не будет, вместо них запланировано строительство социальной инфраструктуры. Одно из последних заявлений на эту тему Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сделал в июне текущего года в интервью АиФ: «Мы вообще настроены на то, чтобы в центральной части Москвы стройку свести к нулю. Уйти от точечной застройки совсем невозможно. Есть какие-то обязательства, взятые городом, и их надо выполнить - построить поликлиники или магазины шаговой доступности в старых районах».

Премиум-класс теснит «элитку»

В последние годы в Москве активно развивается новый сегмент жилой недвижимости – премиум-класс. Это нечто среднее между «бизнес» и «элитой» с превалированием признаков более высокого класса. При этом четкой классификации у этого сегмента еще не сформировалось, что может приводить к путанице. К примеру, жилой комплекс «Суббота» позиционируется как элитный, хотя минимальный бюджет покупки до недавнего времени в нем составлял порядка 13 млн рублей[2]. Для данного сегмента это является беспрецедентно низким показателем.

Есть и другие примеры проектов, которые большинство экспертов рынка относят к бизнес-классу, хотя по своим характеристикам им самое место в отдельной категории премиум. К таким можно отнести жилой комплекс Red Side, возводимый в Пресненском районе Центрального округа.

«Жилые комплексы премиум-класса все активнее конкурируют за состоятельного покупателя, перетягивая серьезную долю клиентов на себя, – продолжает Илья Менжунов. – В первую очередь это происходит потому, что они предлагают высококлассный продукт в престижной локации, с премиальной архитектурой и развитой инфраструктурой, но за ощутимо меньшие деньги. Как следствие, спрос в элитном классе снижается. И это заставляет девелоперов корректировать свои планы по выводу новых проектов».

Накопительный эффект

На сегодняшний день в элитных новостройках на продажу выставлено порядка 1,4 тыс. квартир. По итогам третьего квартала 2015 года этот показатель составлял 1,3 лотов. Таким образом, прирост за год составил 7,3%. Учитывая тот факт, что активность покупателей в элитном сегменте сегодня находится далеко не на самом высоком уровне, даже при небольшом увеличении количества лотов в продаже срабатывает накопительный эффект. Рынок не успевает «переварить» старые объемы – на «первичке» до сих пор можно встретить квартиры в проектах, продажи в которых начались пять и более лет назад. За это время они уже успели морально устареть, а вероятность того, что они в итоге найдут покупателя, с каждым годом снижается.

«При этом качественных объектов, отвечающих требованиям современного покупателя, не так много, а раскупаются они в первую очередь, – резюмирует Илья Менжунов. – Однако увеличивающееся количество элитных квартир в продаже может тормозить вывод новых жилых комплексов на рынок. Многие девелоперы боятся растущих цифр, считая, что их проекты могут столкнуться с серьезной конкуренцией. С одной стороны, это действительно так. Но если речь идет об уникальных, проработанных до мелочей элитных новостройках, то можно не сомневаться – они будут востребованы у покупателей».

[1] Без учета ЖК «Резиденция МОНЭ», который перешел из сегмента апартаментов в квартиры, но по факту не является новым для рынка объектом.

[2] Сегодня все студии в ЖК «Суббота» уже распроданы, минимальный бюджет составляет 21,26 млн рублей.