К началу осени 2016 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в экспозиции находилось 47 проектов с общим объемом предложения 17 250 квартир. Как выбрать из всего многообразия вариантов жилье с наибольшим инвестиционным потенциалом, рассказали эксперты компании «Метриум Групп».
Доля инвесторов на рынке массового жилья за последние годы сократилась до 10%. Подавляющее число покупателей в настоящее время приобретают недорогие квартиры для собственного проживания. Разнообразие представленных вариантов позволяет удовлетворить любой платежеспособный спрос. Диапазон цен составляет от 2,74 млн руб. за небольшую студию до 62,64 млн руб. за самое дорогое многокомнатное жилье. Новые жилые комплексы представлены во всех административных округах Москвы, кроме ЦАО. При этом можно выбрать жилье и в корпусах, находящихся на разных этапах строительства, и уже введенных в эксплуатацию.
«Такого разнообразия предложения на первичном рынке массового жилья Москвы не было никогда, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако все строящиеся объекты обладают разным инвестиционным потенциалом. Недвижимость в одних комплексах остается высоколиквидной и через много лет, и ее стоимость продолжает расти после сдачи ЖК в эксплуатацию. Жилье в других проектах оказывается сложно продать на вторичном рынке даже по цене покупки. Если квартира приобретается для собственного проживания, через несколько лет у покупателя могут измениться жизненные планы и состав семьи. Это влечет за собой необходимость продажи жилья в бывшей новостройке и покупки новой квартиры. Поэтому фактор ликвидности стоит учитывать в любом случае».
Инвестиционная привлекательность новостройки складывается из нескольких критериев:
1. Ликвидность жилья в процессе строительства.
Лучшие проекты отличают высокие темпы реализации квартир с самого начала продаж. При этом цена на жилье растет на всех этапах строительства. Например, в городском квартале «Ривер Парк», квадратный метр при покупке однокомнатной квартиры на старте продаж стоил 168 тыс. руб. В настоящее время его цена в уже сданном доме первой очереди составляет 205 тыс. руб. Таким образом, стоимость «квадрата» за время строительства выросла на 22%. «К настоящему времени в корпусах первой очереди продано более 95% квартир, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Примечательно, что 40% клиентов, посетивших комплекс, возвращались к нам после того, как осмотрели по 5-10 других проектов».
«В качественных проектах всегда происходит неуклонный рост цен и сохраняется стабильный высокий спрос на квартиры, – отмечает Мария Литинецкая. – Когда наблюдается обратная картина – это повод усомниться в ликвидности предложения. Если оно не интересно покупателям даже по низким ценам от застройщика, то вряд ли будет конкурентоспособным на вторичном рынке».
2. Транспортная доступность.
Наличие метро рядом с домом сегодня является одним из главных требований покупателей недорогой недвижимости. Близость «подземки» может добавить до 15% к стоимости жилья в бывшей новостройке на вторичном рынке. При этом в момент покупки квартиры рядом с комплексом может не быть действующих станций, но они появятся в непосредственной близости от него в ближайшие годы. Например, в 800 метрах от квартала «Ривер Парк» в 2019 году откроется новая станция метро «Кленовый бульвар». Около ЖК SREDA в 2017 году будет построена станция «Нижегородская улица», а у ЖК «Кварталы 21/19» в 2018 году откроется станция метро «Стахановская».
Помимо близкого соседства с метро, комплексы с высоким инвестиционным потенциалом также должны быть удобно расположены по отношению к основным транспортным артериям и узлам города – действующим или строящимся. В «Ривер Парке» автомобилисты могут перемещаться по свободным от пробок Нагатинской и Новоданиловской набережным с выездом на ТТК или в центр города вдоль Москвы-реки.
3. Качество строительства и инфраструктуры.
Высокая конкуренция способствовала появлению на рынке массового жилья проектов «на класс выше». Квартиры в них продаются по ценам комфорт-класса, но при этом некоторые элементы ЖК соответствуют уровню бизнес-класса. Усовершенствованные технологии и материалы, используемые при строительстве, удобные планировки, увеличенная высота потолков, дизайнерские входные группы и качественная разнообразная инфраструктура делают такую недвижимость лучшей в своем классе, и способствуют росту цен на квартиры после сдачи комплекса в эксплуатацию.
«Новостройки обрастают инфраструктурой постепенно, – отмечает Лариса Швецова. – Как правило, после ввода первой очереди жителям приходится пользоваться существующей инфраструктурой района. Но по мере строительства второй и последующей очередей, в комплексе начинают работать детские сады, школы, магазины, медицинские центры и спортивные объекты. В этот момент квартиры в корпусах первой очереди становятся на 10-15% дороже, чем в момент покупки».
4. Перспективы развития района.
За время строительства жилого комплекса облик некоторых районов может кардинально измениться, что будет способствовать росту цен на жилье в новостройках, находящихся в нем. Например, ЮАО, который прежде считался непопулярным из-за обилия промышленных предприятий, постепенно занял лидирующие позиции по объемам строительства массового жилья. Благодаря выводу заводов и фабрик за пределы города и благоприятной экологической обстановке из-за близости парков Коломенское и Царицыно, бывший «аутсайдер» в ближайшие годы может стать одним из лучших районов Москвы. В настоящее время в ЮАО строится несколько крупных ЖК, в которых сосредоточено 19,9% совокупного объема квартир в новостройках столицы. Это городской квартал «Ривер Парк», ЖК «Варшавское шоссе, 141», ЖК «Чертаново-Северное микрорайон 7Б», мкрн «Царицыно-2» и другие.
За несколько лет на месте бывших промзон могут появиться не только современные кварталы, но и новые точки притяжения жителей всего города – крупные торгово-развлекательные центры и спортивные объекты. Например, в районе Нагатинской поймы ЮАО будет построен аналог Диснейленда – крупнейший в Москве всесезонный парк развлечений DreamWorks.
5. Уникальные преимущества проекта.
Во всех жилых комплексах «на класс выше», обладающих высокой инвестиционной привлекательностью, обязательно есть уникальные «фишки», отличающие их от других проектов. Это могут быть необычные архитектурные решения или инфраструктурные объекты. Например, в «Ривер Парке» будет обустроена собственная пешеходная набережная протяженностью 1,5 км, а также оборудована лодочная станция и пирсы. Наличие подобных зон отдыха на берегу реки является редкостью даже для элитного жилья.
Такими объектами инфраструктуры на территории комплекса, как рестораны, фитнес-центры, салоны красоты или магазины уже никого не удивить. Они есть в любом новом ЖК и практически не влияют на инвестиционную привлекательность проекта. Росту цен на жилье после сдачи комплекса в эксплуатацию может способствовать только наличие в проекте уникальных опций и решений.
«Приобретение квартир в лучших новостройках выгодно первым и интересно последующим покупателям, – говорит Лариса Швецова. – Тот, кто приобрел жилье у застройщика на старте продаж для собственного проживания, может сэкономить значительные суммы – от 20% до 40%. При этом в будущем квартиру в качественном проекте можно будет быстро и выгодно продать. Через несколько лет в комплексе заработает вся инфраструктура и все необходимые услуги можно будет получить, не выходя за пределы ЖК. Большинство новоселов уже закончат делать ремонты, и новым жителям не будет мешать шум перфораторов. Фасады корпусов и входные группы сохранят свой первозданный «парадный» вид, а территория будет полностью благоустроена. В результате, покупателям квартир не придется жить «на стройке». Все эти факторы очень привлекательны для тех, кто выбирает жилье на вторичном рынке. Поэтому такая недвижимость всегда отличается высокой ликвидностью».
«Современные покупатели редко приобретают квартиры «на всю жизнь», – резюмирует Мария Литинецкая. – Как правило, смена места жительства в крупных городах происходит раз в 10-20 лет. При изменении жизненных обстоятельств собственникам недвижимости в лучших знаковых проектах в своем классе проще управлять своими активами. Такие квартиры находят своих покупателей в любых экономических условиях. Если же новостройка соответствует требованиям вчерашнего, а не завтрашнего дня, после сдачи комплекса в эксплуатацию она встанет в один ряд с ни чем не примечательными домами, построенными много лет назад. По отдельности некоторые факторы инвестиционной привлекательности новостроек могут не оказывать существенного влияния на цену квартиры на вторичном рынке. Но в совокупности они дают мощный синергетический эффект. Поэтому при выборе недвижимости необходимо сравнивать не только цены в разных комплексах на текущий момент, но и учитывать их потенциал для дальнейшего роста».