Главным преобразующим фактором, по мнению специалистов компании, является глобальный тренд на совершенствование 214-ФЗ.
Изменения коснулись очень многих аспектов девелоперской деятельности, включая размер уставного капитала, который теперь должен соотноситься с объемами строящегося проекта, расширение перечня предоставляемой застройщиком документации, запрет использования денежных средств одного объекта для достройки другого, отчисление 1% от каждого ДДУ в компенсационный фонд и пр.
«С учетом этих изменений можно утверждать, что рынок новостроек уже не будет прежним. Как минимум, уже в ближайшие месяцы можно прогнозировать уход с рынка мелких компаний и укрупнение крупных, и этот процесс приобрел в уходящем году довольно четкие очертания», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Слияние компаний и передача проектов – еще один тренд, отмечаемый специалистами «БЕСТ-Новострой». В 2016 году игроки рынка имели возможность наблюдать за покупкой ДСК-1 компанией ФСК «Лидер», приобретением компании «Мортон» Группой компаний ПИК, а также за передачей проектов-долгостроев крупным девелоперам, в том числе Urban Group, ФСК «Лидер» и ГК ПИК.
Следующий тренд, определяющий состояние рынка новостроек в уходящем 2016 году, ипотека с господдержкой. По оценкам «БЕСТ-Новострой», госпрограмма стала значимым двигателем продаж – до 85% ипотечных сделок на первичном рынке совершалось по программе господдержки. Кроме того, характерным для 2016 года стало появление эксклюзивных совместных программ банков и застройщиков (0% первоначальный взнос, субсидирование ставок застройщиком). На сегодняшний день ипотека на первичном рынке демонстрирует рекордные показатели по объемам выдачи.
Тренд № 4 – серьезное увеличение числа сделок по ДДУ на первичном рынке жилья комфорт- и экономкласса, обусловленное (в том числе) резким снижением доли квартир, реализуемых по схеме ЖСК (благодаря поправкам в ФЗ-214, запрещающим строить по договору ЖСК более одного дома). В итоге сейчас на рынке массового жилья ДДУ является основным договором – по нему реализуется 70% от общего количества квартир.
Тренд на сокращение метража квартир берет свое начало в 2015 году и укрепляется в 2016-м, причем квартиры минимальных площадей востребованы во всех классах жилья. Сегодня метражи в массовом сегменте на московском рынке начинаются от 17 кв. м.
Еще одна тенденция – изменение географии и структуры спроса – связана с перетеканием части спроса из Подмосковья в Москву, обусловленного появлением доступных предложений в столице, в том числе в пределах МКАД (минимальный бюджет покупки в московской новостройке – 2,7 млн рублей). Кроме того, в 2016 году в силу тех же причин спрос достаточно активно перетекал и с вторичного рынка на первичный.
Отдельно следует отметить такой тренд, как появление в проектах массового сегмента опций, ранее характерных для бизнес- и премиум-класса. Повышать качество проектов всевозможными «фишками» застройщиков вынуждает многократно усилившаяся конкуренция. В итоге в проектах массового сегмента появляются потолки высотой 2,9 –3,2 м («Город на реке Тушино-2018»), панорамное остекление («Фили Град-2»), гостевые санузлы («Мир Митино»), двор без машин («Ясный»), индивидуальная архитектура («Домашний», SREDA), инновационные инженерные решения («Березовая аллея»).
«Развитие данного направления в совокупности с большим объемом предложения значительно повышает шансы потенциальных покупателей приобрести объект с оптимальным соотношением цена/качество», – поясняет И. Доброхотова.
Тренд № 9 – перевод апартаментов в жилье, который в 2016 году приобрел массовый характер. При этом процесс перевода осуществляется как собственниками помещений, так и девелоперами на этапе строительства (проекты «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити», «Царская площадь», «Пресня Сити», ONLY и др.).
И, наконец, акции и скидки, ставшие в уходящем году практически перманентными. Сегодня размер скидок в Москве достигает 15%, также девелоперы стимулируют покупателя бонусами в виде квадратных метров (балкон в подарок) и улучшают условия покупки, предоставляя рассрочки, в том числе беспроцентные, до конца строительства.
Кроме того, новые условия на современном рынке стимулируют девелоперов и риэлторов внедрять новые механизмы продвижения и реализации квартир. Одним из таких инструментов стала автоматизированная система управления продажами «Н.Маркет», которая появилась в Москве благодаря компании GetPro. Данный инструмент способствует привлечению к реализации квартир в новостройках риэлторов вторичного рынка из всех регионов России.
«В наступающем году все вышеперечисленные тенденции, за исключением разве что субсидированной ипотеки, найдут свое продолжение. Хотя успех ипотеки с господдержкой уже сейчас стимулирует банки и застройщиков предлагать собственные программы кредитования с уникальными условиями, и очевидно, что это направление также будет развиваться и дальше, подстраиваясь под спрос и возможности покупателя жилья, – комментирует Ирина Доброхотова.
Эксперт также считает, что в следующем году мы увидим новые качественные проекты, поскольку столичные застройщики планируют вывести на рынок еще довольно большие объемы жилья. При наличии более доступной ипотеки и усовершенствованного законодательства спрос на эти новостройки должен оставаться стабильным.