Сегодня под влиянием кризиса можно всё чаще слышать возглас: «Эх, были бы у меня две квартиры! В одной бы я жил, а другую сдавал». Что ж, счастливых обладателей свободного жилья, которое они могут предлагать в аренду, не так уж и мало. И оно и впрямь позволяет многим в нынешнее трудное время сводить концы с концами. Правда, минусы во владении «лишней» квартирой тоже присутствуют. Главный из них – необходимость грамотно строить отношения с налоговиками, не ошибившись не только с суммами, но и со сроками выплат. О том, какие налоги и когда обязаны платить собственники недвижимого имущества, в настоящей статье адвоката Олега Сухова (Президента гильдии юристов рынка недвижимости).

Налог на доходы с аренды жилья можно оплатить до 15 июля следующего года

Одному владельцу двухкомнатной квартиры в Москве отчаянно не повезло. В течение двух лет он сдавал свою квартиру, не производя, разумеется, налоговых отчислений. Хотя обязан был ежегодно до 30 апреля подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и затем до 15 июля оплачивать налог. Почти всем подобная беспечность сходит с рук, но наш герой внезапно оказался исключением из правила. В результате Головинский районный суд города Москвы приговорил его за уклонение от уплаты налогов в крупном размере к штрафу в 100 тысяч рублей (а мог и отправить за решётку на год) и возмещению всей налоговой задолженности.

При определении суммы долга суд исходил из того, что квартиросъёмщики в течение двух лет платили хозяину 37 тысяч рублей в месяц. В год выходило 444 тысячи рублей (888 тысяч рублей за два года). Применив прописанную в статье 224 Налогового кодекса (НК РФ) ставку 13%, узнаём, что ежегодно арендодатель должен был отчислять казне 57720 рублей. За два года набежало 115 тысяч рублей, которые и взыскал суд.

Впрочем, у обладателя данной квартиры, как и у остальных получателей доходов с жилья, есть и иные варианты легальных взаимоотношений с налоговыми структурами. Главный из них указан в письме Федеральной налоговой службы от 25 февраля 2013 года N ЕД-2-3/125@. В нём сказано, что граждане имеют право получать доход от сдачи в аренду помещений в качестве индивидуальных предпринимателей. Оформив себе данный статус, собственник квартиры мог бы применять упрощённую систему налогообложения и отдавать всего лишь 6% сборов с аренды, или 26640 рублей в год.

Выгода вроде бы очевидна, но есть одно «но», - говорит адвокат Олег Сухов. Индивидуальные предприниматели обязаны платить страховые взносы, рассчитывающиеся исходя из минимального размера оплаты труда (МРОТ). В нынешнем году он составляет 6204 рубля. На медицинское страхование положено отчислять 5,1% от МРОТ, или 3796 рублей 85 копеек, а на пенсионное – 26% от МРОТ плюс 1% от части годового дохода, превышающей 300 тысяч рублей. Всего наш несостоявшийся индивидуальный предприниматель, если бы и сегодня сдавал «двушку» по прежним расценкам, заплатил бы по итогам 2016 года в виде пенсионного страхового взноса 20796 рублей 48 копеек.

В сумме получаем, что в 2016 году при сохранении дохода на прежнем уровне и выборе упрощённой схемы налогообложения хозяин квартиры в общей сложности уплатил бы государству 51233 рубля 33 копейки (11,5% ежегодного дохода). Экономия в несколько тысяч по сравнению с выплатой обычных 13% вряд ли окупает хлопоты, связанные с обязательной для индивидуальных предпринимателей ежеквартальной подачей декларации.

Налог на имущество оплачиваем до 1 декабря следующего за расчётным года

А это ведь не единственные отчисления, которые должен производить за квартиру её владелец. Есть ещё обязательный для всех собственников недвижимости (не важно – арендодателей или нет) налог на имущество. А он с недавних пор существенно вырос, поскольку рассчитывается теперь от кадастровой стоимости объекта. Кстати, с выплатой этого налога следует поторопиться: в текущем году, как и во все последующие, её нужно осуществить до 1 декабря. Именно до этого срока ежегодно нужно оплачивать налог за предшествующий год.

По данным риэлторов, средняя цена двухкомнатной квартиры в Москве составляла в начале ноября 9435662 рублей, а квадратного метра в «двушке» – около 180060 рублей. Средняя площадь столичного двухкомнатного жилья равна 52,4 «квадратам».

Предположим, герой нашего рассказа владеет как раз такой средней «двушкой». Её кадастровую стоимость определим в соответствии с рыночной, как того требуют пункты 1.2 и 1.6 приказа Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года N 358, то есть во всё те же примерно 9,5 миллионов рублей. Согласно статье 403 НК РФ, налоговая база в случае с квартирой уменьшается на кадастровую стоимость её 20 квадратных метров. То есть в нашем случае налог нужно платить с 32,4 «квадратов», или с 5833944 рублей их кадастровой (рыночной) стоимости.

Статья 406 НК РФ предусматривает налоговую ставку на квартиры физических лиц в 0,1%. Правда, - говорит адвокат Олег Сухов, - в статье 408 НК РФ прописаны понижающие коэффициенты на каждый год пятилетнего переходного периода, в течение которого вводится новая схема налогообложения. К 2019 году он завершится, и тогда, если цена на квартиру к тому времени не изменится, за неё ежегодно придётся отдавать около 6 тысяч рублей. Вроде бы не слишком существенная цифра, сравнительно с величиной дохода с аренды, однако всё же в десять раз выше прежнего налога, исчислявшегося по инвентаризационной стоимости. По данным сайта http://exporealty.ru/, ранее за почти такую же квартиру налог составлял весьма символические 500 рублей.

Налог с продажи жилья следует оплатить до 15 июля следующего года

Давайте представим, что всё тот же хозяин квартиры после всех мытарств признал её несчастливой и решил в текущем году продать. Платил бы он налог с продажи? И тут мы выясняем ещё один недостаток положения индивидуального предпринимателя. Оно бы точно не позволило отвертеться от выплат, по крайней мере законным путём. По статье 217 НК РФ всё, что используется непосредственно в предпринимательских целях, не может быть исключено из перечня имущества, доходы от реализации которого не облагаются.

Но наш герой, похоже, остался обычным физлицом. Тогда, возможно, платить налог при продаже квартиры ему не нужно. При условии, правда, что он владеет ей в течение трёх и более лет. Если указанный срок не прошёл, то придётся до 30 апреля очередного года подать всю ту же 3-НДФЛ и на основании её до 15 июля заплатить 13% с части дохода, превышающей 1 миллион рублей. То есть в нашем примере при реализации квартиры по приведённой выше рыночной стоимости налог будет начислен примерно с 8,5 миллионов и составит 1105000 рублей.

Сумма нашему экономному герою наверняка покажется немаленькой. Что ж, ему стоит утешиться тем, что оформил он квартиру в собственность до начала нынешнего года. А тем, кто стал обладателем жилья только теперь, придётся хуже. В отношении них действует статья 217.1 НК РФ. Она предусматривает трёхлетнее ожидание для безналоговой продажи, лишь когда квартира досталась по наследству или в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты с иждивением. А в остальных случаях предписывается ожидать целых пять лет.

А если не ждать, то налог придётся рассчитывать по другой формуле. Хорошо известно, что многие при продаже недвижимости уходили от налогов, прописывая в договоре цену в 1 миллион рублей, а остальные деньги получали неофициально. Теперь же власти придумали способ борьбы с обманом, - предупреждает адвокат Олег Сухов. Налог станут начислять, как и раньше, исходя из суммы сделки, но не менее чем с 70% кадастровой стоимости объекта. Таким образом, если даже всё та же квартира будет реализована крайне задёшево, налоговики потребуют с её прежнего владельца как минимум 728645 рублей. В общем, во владении квартирой есть не только приятные моменты, но и недостатки, которые, как мы видели, могут привести и к уголовному преследованию. По статье 198 Уголовного кодекса, уклонение от уплаты налогов в крупном размере (долг более 900 тысяч рублей за три года) может обернуться, помимо штрафа, годом лишения свободы, а в особо крупном (более 4,5 миллионов за тот же трёхлетний цикл) – тремя годами.