Средний платеж по ипотеке у заемщиков валютных кредитов сегодня составляет $1500. На данный момент по текущему курсу – это не менее 90 тыс. рублей. Целая зарплата высококвалифицированного специалиста или руководителя отдела. Пострадавших от нестабильной ситуации с курсами валют – тысячи.
Хотя официальные данные АИЖК говорят о том, что доля валютных «ипотечников» крайне мала (около 3% от общего накопленного объема займов) – за каждым из таких кредитов стоит семья со своей историей. Инициативная группа «ВКонтакте» за несколько дней собрала 3400 пользователей Интернета – но это лишь самые активные участники сети. Всего же, по разным оценкам, количество заемщиков кредита в иностранной валюте составляет от 25 до 150 тысяч человек.
Для подавляющего большинства из них выплаты по текущему курсу стали неподъемным бременем. Если в момент оформления ипотеки (а было это, в большинстве случаев, в 2007-2008 годах, это пик валютной ипотеки в России) доллар стоил порядка 23 рублей – сейчас курс увеличился в разы, а ежемесячные ипотечные платежи таких заемщиков сравнялись с доходами или превысили их.
Заемщики отмечают, что соглашались на оформление кредита в валюте, находясь в безвыходной ситуации: банки не предлагали рублевую ипотеку, так как более высокая ставка по рублевым займам увеличивала ежемесячный платеж. Курс доллара же позволял погашать ипотеку со ставкой 8-10% годовых, и ежемесячный платеж был меньше.
Вот реальный пример покупки 2-хкомнатной квартиры в г. Железнодорожном* площадью 45 кв. метров в 2008 году. Квартира стоила 4,9 млн руб., заемщику предложили 170 000 долл. в кредит на 20 лет, курс доллара находился на уровне 24 руб. Ежемесячный платеж составил – 1800 долл. в месяц (43 тыс. руб. на тот момент при зарплате 60 тыс. руб.). На данный момент остался долг в размере 135 000 долл. (были досрочные погашения). Сейчас платеж составляет 1600 долл. – по текущему курсу 96 тыс. руб. против прежних 57,6 тыс. руб.! Зарплата сейчас составляет 100 тыс. руб. (руководящая должность), но, как видим, при данном курсе зарплаты хватит только на ипотеку! Кроме того, у заемщика на иждивении находится ребенок 16 лет (студент музыкального колледжа), супруг не имеет постоянной работы.
Данный случай – практически отражает массовую ситуацию, и при этом далеко не самый тяжелый (есть многодетные матери, есть одиночки, есть опекуны с валютной ипотекой). При этом сейчас все эти люди столкнулись с непреодолимыми препятствиями на пути рефинансирования такой ситуации и выхода из собственного финансового кризиса: чаще всего банки попросту не предлагают путей решения проблемы. И вот почему, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
«Люди, взяв несколько лет назад, например, 200 тыс. долларов на квартиру, на сегодняшний момент выплатили едва ли половину долга. Таким образом, долг в размере, например, тех же 130 тыс. долларов сегодня в рублевом эквиваленте равен 7-8 млн рублей, тогда как та же самая квартира стоит намного меньше! Соответственно, взять под залог этой квартиры рублевый кредит, который превышает стоимость залога, или сложно, или невозможно».
Кроме того, даже если часть заемщиков имеет небольшой остаток задолженности и теоретически может перекредитоваться в рубли, то в этом случае предлагаемая сегодня банками ставка слишком высока (от 15% годовых) – и неизменно скажется на финансовом положении заемщика. Он снова может оказаться в ситуации, когда будет неспособен погашать задолженность даже в рублях.
Таким образом, в тупик зашли и сами заемщики, и банки. Государство же только лишь начало задумываться о том, чтобы предпринять хоть какие-то шаги для спасения валютных ипотечников: сегодня стало известно о подготовке закона, который позволит АРИЖК выкупить у банков часть валютных ипотечных кредитов.
«Принимать меры нужно срочно, поскольку уже сейчас почти 15% обладателей валютных займов оказались на грани дефолта – не могут выполнять свои обязательства по кредитному договору. Необходимо более оперативное реагирование властей! Ведь сейчас все пострадавшие от спекулятивного роста валют могут не только оказаться без жилья, но при этом еще останутся должны кредиторам! Спасением могла бы стать программа рефинансирования валютной ипотеки в рубли по льготному курсу – например, 36 руб. за 1 доллар. В этом случае остаток долга в валюте все равно был бы не менее стоимости залога, но заемщик бы получил более комфортные условия погашения задолженности», – уверена Ирина Доброхотова.
Комментарий специалистов юридического отдела «БЕСТ-Новострой»: «Ситуация ведет к тому, что неизбежно должна сформироваться судебная практика, которая позволит признать данные обстоятельства форс-мажорными и позволит списывать/аннулировать задолженность заемщиков валютных кредитов, попавших в сложные жизненные обстоятельства. Нюанс в том, что на момент выдачи такого займа клиент банка не знал и не мог предугадать, в каких обстоятельствах окажется, по сути был введен в заблуждение. Наш закон и сейчас на стороне таких пострадавших. Однако, например, на рассмотрение и принятие специального законопроекта по данному вопросу может уйти несколько месяцев: сначала нужно разработать текст законопроекта, он должен выдержать три чтения, должны быть приняты и внесены поправки к нему, затем он должен быть подписан Президентом РФ. Только затем закон вступает в силу в течение 7-10 дней. А сейчас и Госдума, и парламент уйдут на зимние каникулы. Раньше Нового года, а еще точнее – 12 января, подвижек в этом вопросе, скорее всего, не случится».
Комментарий специалистов отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой»: «Пока слишком мало данных о готовящемся законопроекте, чтобы рассуждать о его эффективности. Одно можно сказать точно: уже выплаченные заемщиками проценты государство никак не компенсирует, речь может идти только об оставшейся сумме долга. Очевидно, что, если АРИЖК будет выкупать данные кредиты, заемщики будут переводиться в рубли – и курс при этом будет, скорее всего, не рыночным. Кроме того, государство, предлагая помощь заемщикам валютной ипотеки, будет обращать внимание на текущую платежеспособность и остаток долга, помощь будет оказана в первую очередь тем, кто действительно оказался без средств к существованию из-за увеличения суммы ежемесячного платежа».
*Есть контакты заемщика, его ФИО, он может подтвердить эти данные лично.