Происходящие на рынке недвижимости изменения показали, что старые
методы управления продажами устарели и теряют свою эффективность.
Необходимо создавать новые торговые площадки и механизмы продаж. Во
многих странах открытые торги на коммерческих аукционах становятся
привычной практикой. В Украине коммерческая аукционная деятельность, как
элемент бизнеса связанного с недвижимостью, только начинает свое
становление, но уже представляет интерес как для профессиональных
инвесторов, так и для простых покупателей и продавцов. Аукционный дом "Lokko Mokko" разработал простой, ясный и эффективный механизм организации и проведения торгов по выставленной на аукцион недвижимости.
Смысл аукциона состоит в том, что это инструмент определения реальной стоимости объекта недвижимости. Торги проходят в режиме реального времени и фактически «на глазах» присутствующих разворачивается конкурентная борьба за лот, в результате которой определяется та цена, которая подходит и для продавца и для покупателя.
При срочной продажи недвижимости, аукционный метод может вообще оказаться намного результативней, чем традиционная схема купли-продажи объекта. Это в особенности важно для случаев внесудебного обращения взыскания на заложенную недвижимость по процедуре внесудебного урегулирования.
В условиях текущего кризиса аукцион, безусловно, привлекает к себе
внимание продавцов, инвесторов и покупателей. Коммерческие торги с
понятными, честными и прозрачными правилами проведения торгов создают на
рынке недвижимости эффективное и неординарное событие для продажи
каждого объекта по максимально возможной на сегодняшний день цене.
При этом не следует путать аукцион недвижимости с традиционным агентством недвижимости. Это разные виды деятельности и разные инструменты продаж.
Во-первых, агентство по
продаже недвижимости именно ее продает, а аукционный дом предоставляет
продавцу и покупателям надлежаще оформленную, как в техническом, так и в
документарном виде торговую площадку, не просто для продажи, а для максимизации прибыли в текущих рыночных условиях.
Во-вторых, агенты по продаже недвижимости на показе редко сводят вместе продавца с более чем одним потенциальным покупателем, (хотя бывали случаи, когда на просмотр приходило несколько "липовых" покупателей для оказания дополнительного психологического воздействия на продавца), что естественно ведет к отсутствию принципа состязательности претендентов на покупку.
В-третьих, ни риэлтор, ни продавец, ни покупатель не знают точно какова цена на рынке представляемого объекта недвижимости в момент показа. Часто ни покупателя, ни продавца, не устраивает озвучиваемая на показе цена, так как они не знают насколько она соответствует текущей реальности. Точную цену любого объекта на рынке может огласить только сам рынок, то есть реальные торги по данному объекту в режиме "здесь и сейчас", при наличии нескольких претендентов.
В четвертых, продавец или его представитель непосредственно наблюдает за предлагаемыми ему ставками от нескольких покупателей. Таким образом, цена формируется без постороннего влияния, так как аукционист просто озвучивает вслух предлагаемую цену на глазах у всех присутствующих. Отсутствие посредника гарантирует продавцу и покупателям абсолютную прозрачность сделки.
В пятых, аукцион недвижимости – это быстрый способ продать жилую или коммерческую недвижимость. Есть примеры, когда выставленные на аукцион объекты были проданы за две недели.
В шестых, аукционный метод определения цены более совершенный, чем те которые применялись на стабильном и докризисном рынке. При обычной продаже Вы четко фиксируете цену, стараясь максимально приблизить ее к среднерыночной. При этом среднерыночная цена определяется «навскидку» путем сравнения с уже существующими в продаже аналогичными объектами. Этот метод в последнее время становится малопродуктивным, так как на кризисном рынке цена, определенная сегодня будет не актуальна уже через какое-то ближайшее время. Насколько она упадет или на каком-то временном промежутке сделает «отскок» спрогнозировать очень трудно из-за большого количества различных влияющих на эти процессы факторов. Аукцион же позволяет продать имущество по справедливой цене, исходя из текущего уровня спроса и предложения на рынке.
Очень важной составляющей аукционного процесса является начальная цена, которая определяется с помощью оценщиков. Однако можно определить начальную цену лота и по взаимной договоренности между продавцом и аукционным домом. Разные владельцы и собственники имущества находятся в разных ситуациях. Кто-то твердо «уперся» в какую-то цифру, а кому то нужны деньги и он согласен на компромиссные способы и методы реализации. Такой владелец может поставить предельно низкую стартовую цену или вообще равную нулю, что очень удобно в ряде случаев и в нестандартных ситуациях. Вообще если это торги на повышение, то цена должна быть ниже рыночной. Насколько именно, зависит от собственника: насколько он может себе позволить снизить цену и сильно зависит от ситуации, в которой оказался продавец. Бывает, что стартовая цена ниже на 50%, особенно при банкротстве, но, в среднем, величина дисконта составляет 30%. Если это торги на понижение, то цена должна быть выше рыночной, в среднем на 20%. А вот нижнюю цену бывает определить сложно, так как она зависит от желания самого собственника. Кроме того, на нижнюю планку психологически также влияет уровень понесенных затрат. Например, если это банк, то он будет отталкиваться от суммы кредита, начисленных процентов и затрат на организацию торгов. Хотя и здесь все далеко не однозначно. В стране есть немало финансовых структур, у которых скопилось много «застарелых» и практически безнадежных долгов и тут речь идет уже не о процентах, пене и сумме штрафных санкций, а том, чтобы или вернуть хотя бы часть живых денег и снизить общее количество проблемных активов или ждать когда рынок вернется к докризисным ценам и продолжать формировать резервы под пассивы, связывая и дополнительно отвлекая драгоценные финансовые ресурсы от совершения других профильных сделок.