За последние три года на столичном рынке новостроек массового сегмента не появилось ни одного нового проекта эконом-класса. Аналитики компании «Метриум Групп» попытались разобраться в причинах этого тренда.
По итогам апреля 2017 года общий объем предложения в новостройках массового сегмента Москвы составил 19 555 квартир в 57 проектах, 56 из которых относятся к комфорт-классу. В эконом-классе представлен только один объект – ЖК «Некрасовка», в котором предлагается 2115 квартир или 10,8% от общего числа лотов, находящихся в продаже в массовом сегменте. По мнению экспертов «Метриум Групп», постепенному исчезновению новостроек эконом-класса с рынка способствуют 5 причин.
1. Стоимость жилья
Гибкая ценовая политика со стороны девелоперов привела к тому, что разница между стоимостью жилья во многих новостройках комфорт-класса по сравнению с эконом-классом является незначительной или ее вообще не существует. Например, минимальная стоимость квадратного метра в жилом комплексе эконом-класса «Некрасовка» по итогам апреля 2017 года составила 85,8 тыс. рублей. При этом в комфорт-классе представлены жилые комплексы, где «квадрат» стоит практически столько же или еще дешевле. В ЖК мкрн «Царицыно-2» минимальная стоимость кв. м в апреле 2017 года была зафиксирована на уровне 79,9 тыс. руб., в мкрн «Северный» – 84,3 тыс. руб.
Минимальный бюджет для приобретения жилья в ЖК «Некрасовка» в конце апреля 2017 года составил 3,38 млн руб. В четырех ЖК комфорт-класса в тот же период были представлены лоты с меньшим «входным билетом». Это ЖК «Level Амурская» – 2,66 млн руб., мкрн «Северный» – 2,97 млн руб., ЖК «Аннино Парк» – 2,99 млн руб., ЖК «ВЛюблино» – 3,24 млн руб. Еще в шести жилых комплексах продавалось жилье с сопоставимым бюджетом – от 3,4 до 4 млн руб. Это ЖК «Мещерский Лес» – 3,4 млн руб, ЖК «Римского-Корсакова 11» – 3,73 млн руб., микрорайон «Домашний» – 3,9 млн руб., ЖК «Варшавское шоссе 141» – 4 млн руб., ЖК «Дом на Профсоюзной 69» – 4 млн руб., ЖК «Лучи» – 4 млн руб.
2. Сокращение платежеспособного спроса
Согласно данным социологических исследований, улучшить свои жилищные условия хотели бы 41% граждан России. Вместе с тем опросы показывают, что 40% представителей среднего класса не имеют сбережений, а 70% жителей страны приходится экономить даже на основных продуктах питания. «Покупателей с «живыми» деньгами и стабильным высоким доходом на рынке недорогой недвижимости становится все меньше, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – А для тех, кому приходится постоянно сводить «концы с концами», 50 тыс. руб. за квадратный метр являются такими же «неподъемными» деньгами, как 80 или 100 тыс. руб. Поэтому вывод на рынок проектов эконом-класса с ценой на «квадрат» на 10-20% ниже, чем в «комфорте» не приведет к ажиотажному росту продаж. Снизить же стоимость квадратного метра в 2-3 раза, чтобы жилье стало доступным даже для покупателей с низкими доходами, девелоперам не позволяет экономика проектов. Средняя себестоимость строительства жилья в Москве без учета затрат на инженерию и приобретение земельного участка в настоящее время составляет не менее 40-50 тыс. рублей за кв.м».
3. Затраты на строительство
Некоторые потенциальные покупатели недорогой недвижимости ошибочно полагают, что значительно снизить стоимость массового жилья можно, если убрать из проектов ряд «необязательных» атрибутов. К ним относится качественная отделка мест общего пользования, индивидуальная архитектура, благоустройство дворов, озеленение территории, создание спортивных площадок и другие опции, уже ставшие must have для современных жилых комплексов комфорт-класса. На самом деле, доля расходов на них в общей структуре затрат на проект невелика.
«Основная часть бюджета – примерно 70% и более – расходуется на приобретение земельного участка, прокладку инженерных сетей и строительно-монтажные работы, – говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер проекта «Кварталы 21/19»). – При этом затраты на благоустройство территории, как правило, не превышают 5%. Например, проектом ЖК «Кварталы 21/19» предусмотрено создание зеленого бульвара протяженностью 860 м и общей площадью 3 га с детскими игровыми зонами, площадками для занятий спортом, велодорожками и местами для отдыха и прогулок на свежем воздухе. Отказ от этой составляющей не повлек бы за собой существенного снижения квадратного метра. Но жители могли лишиться очень важной инфраструктурной доминанты, благодаря которой повышается комфорт проживания в ЖК».
4. Рост конкуренции
По итогам 1 квартала 2014 года на рынке новостроек массового сегмента в продаже находилось 3792 лота. Всего за три года совокупное предложение увеличилось более чем в 5 раз – до 19 555 квартир. «В условиях острой конкуренции девелоперы могут использовать две основных стратегии для поддержания стабильной динамики продаж, – говорит Мария Литинецкая. – Это снижение стоимости жилья или повышение качества проектов. Однако первая стратегия практически исчерпала себя – рентабельность на рынке массового жилья за несколько лет снизилась с 30-35% до 20-25%. Резервов для значительного сокращения себестоимости строительства тоже не осталось. Поэтому выделиться на фоне конкурентов и привлечь платежеспособный спрос можно только за счет повышения качества жилых комплексов».
«Всего за несколько лет проекты массового сегмента перешли на новый качественный уровень, – отмечает Андрей Колочинский. – При этом избыток квартир в новостройках привел к тому, что покупатели стали тщательно сравнивать предложения. Поэтому девелоперы не готовы рисковать и строить жилье низкого качества, которое не будет пользоваться спросом у платежеспособных покупателей».
5. Снижение ипотечных ставок и льготная рассрочка
Примерно 85-90% недорогих квартир приобретаются для собственного проживания, и покупатели стараются решить квартирный вопрос на долгие годы. Они понимают, что при нехватке средств лучше взять кредит на покупку жилья в комфорт-классе, чем приобрести чуть более дешевый, но морально устаревший «эконом».
В феврале этого года средний размер ипотечных ставок на первичном рынке снизился до 10,5-11%. Кроме того, некоторые застройщики совместно с крупными банками предлагают еще более выгодные условия кредитования со ставкой 8-9%. Благодаря этому, в марте 2017 года был зафиксирован абсолютный рекорд по выдаче ипотечных кредитов за всю историю существования российского рынка ипотеки. Покупателям взяли кредитов на сумму 150 млрд руб., что на 25% выше показателей марта прошлого года.
Помимо этого, девелоперы стали предлагать покупателям выгодные условия рассрочки. Если три года назад беспроцентная рассрочка предоставлялась максимум на год, а первоначальный платеж составлял 50 и более процентов от стоимости квартиры, то сегодня оплату можно растянуть на более долгий срок, а размер первоначального взноса начинается от 10%. В настоящее время рассрочка предлагается почти в 90% жилых комплексов массового сегмента.
«Моральное устаревание товаров в наше время происходит очень быстро, – говорит Андрей Колочинский. – Поэтому платежеспособные покупатели, как правило, делают свой выбор в пользу самых совершенных моделей чего-либо – смартфонов, бытовой техники, автомобилей. Недвижимость – тот товар, который покупается не на один год, поэтому данная тенденция проявляется особенно ярко. «Голосование рублем» является лучшим индикатором того, какие новостройки востребованы сегодня у покупателей. Старт продаж 1 и 3 корпусов ЖК «Кварталы 21/19» состоялся в апреле 2016 года. За прошедшее время в них было реализовано более 70% квартир. Справедливая цена, уровень «на класс выше», качественная инфраструктура и эксклюзивные «фишки» – это тот набор характеристик, благодаря которым проект является высоколиквидным».
«Комфорт-класс стал в настоящее время той «золотой серединой», которая устраивает и девелоперов и покупателей недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая. – Строить массовое жилье «вчерашнего дня» на дорогих земельных участках в старых границах Москвы девелоперам не выгодно. Покупатели, обладающие реальными средствами для покупки квартир или имеющие возможность выплачивать ипотечный кредит, хотят приобрести лучшее жилье в своем классе. Таким образом, на рынке сложилась ситуация, когда «верхи не могут», а «низы не хотят», предпосылок для разворота тренда и появления проектов эконом-класса в настоящее время не существует. Тем не менее, происходящие изменения положительно влияют на рынок в целом – в столице увеличивается число новых качественных и красивых новостроек, а покупатели получают возможность приобрести жилье высокого уровня».