Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала 2017 года на рынке ипотеки. Результатом первых месяцев кредитования без государственной поддержки, стало существенное снижение объемов выдачи и к 2014, и к 2016 году. Важным позитивным сигналом для рынка является снижение с 27 марта значения ключевой ставки до уровня 9,75%.
Фееричного старта у 2017 года без господдержки не получилось. Но говорить о том, что текущий год станет провальным для ипотеки, преждевременно, считают эксперты «Метриум Групп». Рассмотрим результаты работы банков в первом квартале и сравним их с аналогичным периодом 2015 года, когда банки повысили ипотечные ставки, а программа субсидирования на новостройки еще не была запущена.
В 1 квартале 2017 года количество выданных кредитов составило 98,4 млн единиц, снизившись по отношению к прошлому году почти на 17%, но превысив 2015 год на 4%. При этом объем выдачи находится на уровне 175 млн рублей, то есть сократился по отношению к 2016 году на 15%, но уже на 14% выше, чем в 2015 г.
Важно то, что средневзвешенная ставка 11,9%, которая теперь не субсидируется государством, а зависит только от самих кредиторов, стала ниже на 0,21 п.п. к прошлому году и на 1,83 п.п. к 2015 г. На фоне низких ставок вырос средний размер кредита: теперь он составляет 1 778 000 рублей, что на 2,5% больше, чем в прошлом году и на 10% больше, чем в 2015 году.
При этом вырос и средний срок, на который оформляется кредит: если ранее он составлял менее 15 лет, то сейчас превышает это значение на 4 месяца. Снижение ставки и увеличение срока кредита объясняет рост средней суммы займа, так как дает больше возможностей для покупки при меньшей переплате. Таким образом, несмотря на то, что показатели 1 квартала 2017 года сопоставимы с итогами аналогичного периода 2015 года, текущий старт произошел в более благоприятных условиях, чем 2015 год, когда ключевая ставка составляла 17%.
Любопытен тренд изменения ставки Центрального банка с сентября 2013 года по настоящее время, обращают внимание в «Метриум Групп». Скачкообразный рост ключевой ставки ЦБ достиг пикового значения в 17% в декабре 2014 года и затем пошел на спад. Пересмотр ставки происходил часто и постепенно с шагом в 0,5 п.п. А в 2016 году ее значение стабилизировалось на уровне 11%. Последнее снижение ЦБ объясняет более быстрым, чем планировалось, замедлением инфляции и восстановлением экономической активности, что в целом вселяет оптимизм во все сферы экономики. Следующий пересмотр ставки запланирован на конец апреля. С учетом нисходящего тренда ее значения, вполне ожидаемо дальнейшее понижение. На этом фоне кредиторы один за другим стали заявлять об уменьшении своих ставок по ипотеке.
Без учета маркетинговых программ банков и застройщиков, минимальную стоимость кредита на покупку квартиры в новостройке предоставляет ПАО «Московский Индустриальный банк» – 10% годовых, в банках-партнерах АИЖК – от 10,25%. Далее идет Сбербанк со ставкой 10,4% при электронном оформлении сделки и 10,9% – для офлайн обращений. На ставку 10,9% ориентируются и остальные ведущие ипотечные банки. В этот же период прошлого года реальные ставки при покупке новостроек составляли 11,35-15,5%, то есть снижение прошло на 1,35 п.п. по нижней границе.
На вторичном рынке ставки также начинаются от 10%, например, в Транскапиталбанке на срок до 10 лет. Ставку в 11,25% на покупку «вторички» предоставляют Сбербанк и ВТБ24, а также другие ведущие ипотечные банки. В 2016 году они находились в диапазоне 12,5-17%, снизившись на 2,5 п.п. по минимальному уровню.
Примечательно, что несмотря на отмену программы субсидирования, условия кредитования новостроек по-прежнему выгоднее, чем квартир на вторичном рынке. Так, порядка 40% ипотечных кредиторов продолжают предлагать ставку на новостройки ниже, чем на вторичное жилье. 43% выровняли условия кредитования, и лишь 17% кредитуют готовые квартиры по ставкам ниже, чем строящиеся.
Несмотря на всеобщее снижение показателей объемов выдачи по стране, ипотека в Московском регионе в 1 квартале демонстрирует положительную динамику: Росреестр зафиксировал 8637 ипотечных договора, что выше прошлогоднего значения на 11,7%. Данный уровень ненамного отстает от 1 квартала докризисного 2014 года, в котором было зарегистрировано 8,9 тыс. ипотечных сделок. «Этот факт еще раз доказывает – ипотечный рынок прекрасно существует и без государственной помощи, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – В целом объём регистрируемых договоров долевого участия в 1 кв. 2017 года на 58% выше, чем в аналогичные периоды прошлых лет, что является своего рода рекордом, а вот на рынке вторичного жилья обратный тренд – снижение на 16,6%».
По данным «Метриум Групп», распределение ипотечных сделок по сегментам недвижимости в сравнении с 4 кварталом 2016 года произошло следующим образом. В Москве доля ипотеки в комфорт-классе составила 49%, что на 5 п.п. ниже, чем по итогам 2016 года. В сегменте бизнес-класса ипотека присутствует в 30% сделок, что на 13 п.п. больше. В московских апартаментах количество сделок с привлечением кредитования составило 38%, что выше на 4 п.п. Комфорт-класс в Московской области вернулся на уровень 55%. Как показывает статистика, ипотека играет важную роль во всех сегментах строящейся недвижимости: от 30% до 55% сделок проходят с ее участием. Но в общем зачете по вторичному и первичному рынкам доля ипотеки снизилась до 25,5%. Возможно на эти данные повлияла неразбериха и задержка с регистрацией договоров в Росреестре, связанные с объединением баз данных кадастрового учета и ЕГРП.
«На стороне новостроек – низкая цена, большое количество предложений и более выгодные условия по ипотеке, – комментирует Мария Литинецкая. – Однако рынок недвижимости не может существовать только за счет операций на «первичке» без активности на «вторичке». А на вторичном рынке сейчас наблюдается затяжная стагнация. Поэтому одной из важнейших задач для кредиторов в ближайшее время станет оптимизация ипотечных программ для готового жилья, позволяющих реализовывать цепочки купли-продажи «старых» и «новых» метров на одинаково комфортных условиях. Перед федеральными банками также стоит задача подтянуть ипотеку в регионах, так как только за счет московского рынка поставленные планы достигнуть довольно сложно, а все предпосылки в виде снижения ставок для их выполнения уже есть».