В ноябре 2016 года в ликвидных московских проектах отмечено резкое увеличение покупательской активности при одновременном падении доли ипотечных сделок. Эксперты компании «Метриум Групп» на примере городского квартала комфорт-класса «Ривер Парк» разобрались, в чем причины снижения интереса к ипотеке за считанные недели до завершения господдержки.
«Ривер Парк» – городской квартал комфорт-класса, в котором по итогам 2015 года было реализовано порядка 30 тыс. кв.м, в 2016 году (с января по ноябрь) – более 37 тыс. кв.м . Это масштабный проект комплексного освоения территории общей жилой площадью 182 500 кв.м. Поэтому тенденции в городском квартале можно смело экстраполировать на весь первичный рынок недвижимости Москвы. В ноябре 2016 года в жилом комплексе было продано на 21% выше, чем в октябре. Доля ипотечных сделок, наоборот, снизилась на эту же величину - 21% (с 62% в октябре до 41% в ноябре 2016 года). Одновременно число договоров со 100% оплатой увеличилось в 3,2 раза. Эксперты «Метриум Групп» выделяют пять причин снижения интереса к ипотечному кредитованию на первичном рынке недвижимости.
1. Ожидание снижения ставок.
Повышение доступности ипотечных займов сформировали у потенциальных покупателей ожидания дальнейшей либерализации условий кредитования. Эти ожидания подкрепили и чиновники, заявляющие о позитивных перспективах жилищного кредитования. В октябре 2016 года премьер-министр Дмитрий Медведев спрогнозировал снижение процентов по кредитам в «относительно короткой перспективе» ввиду пересмотра ключевой ставки ЦБ. Чуть позже Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень также отметил, что «в следующем году мы увидим ставки ниже 10%».
«Вместе с тем, многие покупатели предпочитают сегодня не доверять слепо заявлениям чиновников и хотят перестраховаться: подают заявку на одобрение ипотечного кредита в банк, но пока ничего не покупают, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – На совершение сделки у них есть два месяца, в течение которого действует решение кредитора. Как заявляют сами покупатели, если условия ипотеки на коммерческих условиях после завершения субсидирования их не устроят, они воспользуются полученным сегодня одобрением банка».
2. Волатильность рубля.
По данным ЦБ РФ, на 1 ноября 2016 года в Москве на вкладах физических лиц находится 3,58 трлн рублей (в иностранной валюте и драгоценных металлах). Таким образом, почти половина средств население держит в иностранной валюте. Логично, что на фоне высокой волатильности многие покупатели заняли выжидательную позицию относительно стоимости валютной корзины: в связи с тем, что доллар опять начал движение вверх, потенциальные покупатели пока отложили покупку, в том числе с помощью ипотеки.
3. Многие уже решили жилищный вопрос.
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», большая часть клиентов, планировавших приобретение жилья в этом году, уже сделали свой выбор и совершили сделку, в том числе на фоне ажиотажного спроса в начале 2016 года, вызванного новостью о возможном завершении программы господдержки. По данным Росреестра, в феврале было подписано на 59,9% больше ипотечных договоров, чем в январе.
Второй пик количества ипотечных сделок пришелся на три летних месяца 2016 года, когда было выдано 13 597 ипотек. Это на треть больше, чем за три осенних месяца (10 476 ипотек). Всего с января по ноябрь 2016 года было зарегистрировано на 83% больше договоров, чем за аналогичный период 2015 года. Таким образом, большинство клиентов решили не ждать конца года и уже решили свой жилищный вопрос.
4. Ипотеку вытеснили сделки со 100% оплатой.
В ноябре 2016 года был отмечен резкий рост сделок с единовременной оплатой. К примеру, в ЖК «Ривер Парк» он составил 3,2 раза. Скорее всего, данный факт связан с закрытием депозитов. Как показывает банковская практика, традиционно наибольшее число вкладов открывается в конце и начале года. А их закрытие происходит в ноябре-декабре, после начисления и выплаты всех процентов. По данным ЦБ РФ, на 1 ноября на рублевых депозитах физлиц только в Москве находилось 4,84 трлн. Осенью многие клиенты закрыли свои вклады и направили средства на приобретение жилья. Именно с этим и связан рост сделок без привлечения кредитных средств.
5. Оживление вторичного рынка.
В сегменте новостроек в ноябре 2016 года был отмечен рост числа альтернативных сделок, когда клиенты покупали первичное жилье на средства, полученные от реализации вторичной квартиры. По некоторым объектам доля таких заявок доходила до 20-30%. Прежде всего, это связано со снижением ипотечных ставок на рынке кредитования вторичного жилья, что повысило на него спрос. По данным Росреестра, в ноябре было зарегистрировано на 24,7% больше переходов права собственности, чем в октябре. На средства, вырученные от реализации «вторички», продавцы приобрели взамен первичное жилье без ипотеки.
«Интересно, что именно в ноябре 2016 года в проекте были подписаны договоры с покупателями, которые ранее обращались к нам еще с марта по август, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Планомерное увеличение средней стоимости квадратного метра стало причиной принятия решения о сделке. Клиентам пришло понимание, что цены на жилье не идут вниз, а постепенно растут, поэтому ждать дальше нет смысла. Средняя стоимость квадратного метра по итогам ноября в массовом сегменте в старых границах Москвы составила 148 580 рублей, что фактически сравнимо с ноябрем 2015 года, когда цена квадрата в эконом-классе составила 150 060 рублей. С июня по ноябрь средняя стоимость в массовом сегменте увеличилась на 4,6%».
«На первичном рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Вопреки надеждам девелоперов на ажиотажный спрос ввиду завершения господдержки, доля ипотечных сделок во многих проектах снизилась на 15-20%. При этом в офисы продаж поступает большое число звонков от желающих заключить сделку с 100% оплатой или в рассрочку. В ноябре был побит очередной рекорд по количеству подписанных ДДУ (3 844 ед.), что на 21% больше, чем в ажиотажном декабре 2014 года. Таким образом, несмотря на снижение доли ипотечных сделок, рынок недвижимости показывает стабильный рост спроса, что еще раз свидетельствует о стабилизации ситуации в экономике».