Общее количество договоров купли-продажи и мены на жильё в 2015 году снизилось по сравнению с предыдущим годом на 18,5%. Такую цифру дают подсчёты на основе статистики Россреестра. Адвокат Олег Сухов, правовой консультант компании «Правильные инвестиции в недвижимость» утверждает, что в течение ближайших лет тенденция получит продолжение.
Рост и падение цен
Ещё десять лет назад всё было по-другому. Скачок цен на жильё в первые годы XXI века стал притчей во языцех. С 2001 по 2008 годы средняя стоимость квадратного метра, по данным Росстата, выросла без малого в пять раз (с 10567 до 52504 рублей) на первичном и в шесть с четвертью раз (с 9072 до 56495 рублей) на вторичном рынке страны. Ценовой рост впечатлял тем сильнее, что многократно опережал инфляцию. Она за тот же период времени составила всего лишь 164,45%.
На исходе 2015 года средняя цена жилого «квадрата» осталась на уровне семилетней давности и даже чуть снизилась: до 51530 рублей в новостройках и 56283 рублей во «вторичке». Однако остальные товары стоят теперь отнюдь не столько, сколько семь лет назад. Инфляция на этом отрезке времени достигла почти 80%. То есть если не в номинальном, то в реальном исчислении (с поправкой на общий уровень цен) жильё стало за время кризиса явно дешевле. При этом в ходе прошлого года цены на «вторичку» упали сразу на 3%. Примите во внимание почти 13-ти процентную инфляцию и вы поймёте, - говорит адвокат Олег Сухов, - насколько реально обесценилась собственность квартирных хозяев за один только год.
Снижение доходов…
Чем же объяснить указанные пертурбации на рынке недвижимости? Прежде всего, конечно, динамикой доходов населения и как следствие его платёжеспособности. В уже упоминавшийся период 2001–2008 годов, как видно из данных Росстата, номинальные доходы жителей страны в среднем поднялись в 4,86 раза, или на 386%. Зарплата выросла ещё значительней: в 5,34 раза, или на 434%. Что и говорить, серьёзные цифры даже с поправкой на инфляцию! Однако в 2009–2014 годах при примерно 55-ти процентной инфляции среднедушевые доходы номинально увеличились лишь в 1,66 раза или на 66%, а номинальная заработная плата – на 74%. То есть рассмотреть реальный рост доходов среднестатистического гражданина в кризис можно было только под микроскопом.
А прошлый год и вовсе оказался почти катастрофическим. Номинальная заработная плата поднялась на жалкие 4,7%, почти в три раза отстав от увеличения цен. Согласно докладу Росстата, размер реальной заработной платы по итогам 2015 года упал до 91%, а доходов – до 95,7% от уровня предыдущего года. За первую половину 2016 года доходы россиян в реальном исчислении дотянули лишь до 95% от показателей за аналогичный период годичной давности. Конечно, - резюмирует Олег Сухов, - при таком раскладе людям приходится в первую очередь думать об удовлетворении наиболее насущных потребностей, откладывая планы по поводу жилищных условий в долгий ящик.
…И улучшение жилищных условий
Но только ли в уменьшившихся доходах дело? Вовсе нет. Другая причина заключается в заметном снижении остроты квартирного вопроса, чему не помешал даже кризис. Свою роль тут сыграли как значительные объёмы жилищного строительства, прибавляющиеся последние пятнадцать лет едва ли не ежегодно, так демографическая яма, в которой наша страна очутилась после развала СССР. По сей день РФ насчитывает на миллион человек меньше, чем обитало на той же территории к концу советской эпохи. А жилплощадь, которой располагает население, увеличилась в разы.
В результате в настоящее время россияне в среднем обеспечены жильём куда лучше, нежели когда-либо ещё. По информации с официального сайта Росстата, в 1990 году в среднем на человека, живущего в пределах нынешней РФ, приходилось 16,4 жилых «квадрата», в 2000 году – 19,2, в 2008 году (начало кризиса) – 21,8 и в 2015 году – 24,4. Многим теперь гораздо легче отказаться от идеи решать жилищный вопрос немедленно и во что бы ни стало. Зачем рвать на себе жилы и тратить на жильё последнее и даже сверх того, когда можно вполне спокойно подождать лучших времён?
Прогнозы
Если исходить из приведённых выше критериев, то на рынке недвижимости лучшие времена настанут нескоро, - уверен адвокат Сухов. Скорее, его состояние ухудшится. Судите сами. По прогнозам Росстата, ближайшие три года население страны, несомненно, вырастет. При неблагоприятном раскладе прибавка составит чуть меньше 150 тысяч человек, а при благоприятном – все полтора миллиона. Или, соответственно, 0,1% и 1,1%. Проблема в том, что жилищный фонд на той же дистанции увеличится гораздо сильнее. В «старой» Москве, по оценкам риэлторов, до конца 2016 года будет построено на 30% жилья больше, чем в 2015 году, а в 2017 году – ещё на 20% больше, чем в предшествующем. И вплоть до 2019 года объёмы введённой жилой площади будут только расти. Кардинально скорректировать эти планы не получится. Возведение каждого объекта рассчитано на несколько лет, причём уже в начальной фазе застройщик в него вкладывает 30–40% от всей стоимости строительства. Отказаться от строительства там, где оно уже началось, значит безвозвратно потерять огромные суммы.
Так или иначе, массовая потребность в жилье всё равно сохранится. Многие, если бы располагали средствами, готовы были бы её удовлетворить. Но воспользуемся вновь прогнозом аналитиков – на сей раз из группы «Финам». В нём предусмотрено два сценария. При хорошем из них реальная заработная плата в 2017 году в среднем по стране вырастет примерно на 0,5%, а дальше будет увеличиваться примерно на 2% в год в течение трёх лет. А при плохом сценарии заработки в реальном значении перестанут снижаться только к 2019 году. Какой из двух вариантов ближе к истине, мы узнаем позже. Но определённо можно сказать одно: заметно больше, чем сейчас, в ближайшее время денег у населения не будет в любом случае. Поддерживать спрос на квартиры люди не смогут достаточно долго, и он продолжит падение примерно до 2020 года, когда, по ожиданиям экспертов, строящиеся сейчас квадратные метры окажутся с грехом пополам реализованы, а благосостояние общества улучшится.
Последствия
Итак, ближайшие три года, если не больше, нас ожидает дальнейшее сокращение количества сделок с жильём и продолжение падения цен на него. Однако нельзя забывать, что фактическая стоимость строительства растёт с каждым годом. За 2008–2015 годы возведение одного квадратного метра, по данным Росстата, стало обходиться почти в полтора раза дороже. При среднерыночной цене одного квадратного метра 51530 рублей его себестоимость поднялась в первом полугодии 2016 года до 41162 рублей. Очевидно, она продолжит расти вместе с инфляцией, но снижать цены застройщики уже не смогут, поскольку тогда останутся в явном минусе. Но не снижать, очевидно, не смогут тоже.
И здесь вырисовывается, наверное, самое печальное из последствий кризиса на рынке жилья. Похоже, нас ждёт волна разорений застройщиков. Собственно говоря, она уже бушует вовсю. В 2015 году обанкротились 30 строительных компаний, в том числе 5 московских. Весной нынешнего года процедуру банкротства проходила уже 41 строительная компания. Можно быть уверенными, что этим дело не ограничится.