Минимальный бюджет покупки жилья в Москве стал сопоставим с Подмосковьем. В результате, многие покупатели, которые еще вчера могли позволить себе только квартиру в Московской области, переориентировались на столичный рынок. Аналитики «Метриум Групп» сравнили старую Москву с городами ближнего Подмосковья по уровню безработицы, среднему доходу и стоимости жилья, чтобы ответить на вопрос: действительно ли жить и работать в столице выгоднее, чем за МКАД?
Для сравнения с Москвой были выбраны 22 города, расположенные в пределах 30 км от МКАД. Именно они чаще всего рассматриваются как альтернатива покупки жилья в Москве. Кроме того, экономика в данных локациях развита высоко, и местные работодатели предлагают конкурирующий с московским уровень зарплат. Более отдаленные населенные пункты Подмосковья, как правило, не рассматриваются покупателями недвижимости в Москве, и локальные рынки жилья ориентируются на местный спрос.
Исследование показало, что по уровню доходов в Московской области явный лидер – город Лобня, находящийся в 15 км к северу от Москвы. По данным Мособлстата, в 2015 году средняя заработная плата здесь составила 90,1 тыс. рублей. Это даже выше, чем в среднем по Москве, где в 2015 году этот показатель достигал 63,4 тыс. рублей. Дело в том, что Лобня – развитый промышленный центр, где сосредоточены крупные и высокотехнологичные производства. В этом городе представлены предприятия нефтехимической, электротехнической и строительной отраслей. Средний уровень зарплаты в Лобне начал расти быстрыми темпами в 2011 году, и сейчас стал самым высоким в московском регионе.
В остальных рассматриваемых городах средняя зарплата хоть и ниже, чем в Москве, но сопоставима. Помимо Лобни, в пятерку подмосковных населенных пунктов с самыми высокими доходами также входят Химки (60,7 тыс. руб), Долгопрудный (59,2 тыс. руб.), Видное (56,3 тыс. руб.) и Красногорск (55,1 тыс. руб.).
«Важно отметить, что высокие доходы в этих городах – это результат не только удачного соседства с Москвой, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Уровень зарплаты здесь обусловлен именно развитой локальной экономикой, включающей крупные производства. Подсчет уровня доходов основан на данных местных предприятий, поэтому жители этих городов, получающие «московскую зарплату», не учитывались. К тому же, соседство с Москвой не всегда прямо отражается на доходах жителей близлежащих городов. К примеру, в Реутове, который непосредственно примыкает к МКАД, уровень средней зарплаты на 10 тыс. рублей ниже, чем в Видном (5 км от МКАД)».
Уровень безработицы во всех городах ближнего Подмосковья примерно одинаков и колеблется в районе 0,3–1,7%. Из пятерки городов с самой высокой зарплатой минимальный показатель в Красногорске – 0,47%, далее следуют Долгопрудный – 0,51%, Химки – 0,61%, Видное – 0,74%, Лобня – 0,87%. Таким образом, по уровню безработицы практически все города ближнего Подмосковья выглядят лучше Москвы (1,83% безработных) и всей Московской области (3,61%).
«Нужно понимать, что столь низкое число незанятых людей в области обусловлено выбором, который есть у жителей этих городов, – поясняет Мария Литинецкая. – При отсутствии работы «дома» они с легкостью могут трудоустроиться в Москве, не меняя при этом местожительство благодаря транспортной доступности столицы».
Теперь рассмотрим, во сколько обойдется семейной паре со средним доходом покупка двухкомнатной квартиры в Москве и в пяти городах Московской области с самым высоким уровнем зарплат. Как правило, среднестатистическая семья решает квартирный вопрос с привлечением ипотеки на 15 лет. При этом средний размер ипотечной ставки для покупки новостройки сегодня составляет около 12%, а минимальный первый взнос – 20%.
По подсчетам экспертов «Метриум Групп», лучшее соотношение между доходами и стоимостью жилья наблюдается в подмосковной Лобне. Семья из двух человек со средней заработной платой может приобрести двухкомнатную квартиру за 4,1 млн рублей, при этом месячный платеж по ипотеке составит 39 366 рублей. На выплаты банку приходится всего лишь 21,85% от ежемесячного семейного бюджета (180 тыс. рублей).
Почти в два раза дороже обойдется квартира семейной паре из Видного. Ипотечный платеж за квартиру стоимостью 4,6 млн рублей составит 44 166 рублей, что равноценно 39,22% ежемесячного бюджета семьи из этого города.
Меньше половины бюджета на ипотеку уйдет у средней семьи из Долгопрудного и Красногорска – по 46% и 47% соответственно. Больше половины семейного бюджета придется отдавать каждый месяц семье из Химок – 53,78%.
Однако в самое незавидное положение попадает семья из Москвы. При средней стоимости двухкомнатной квартиры 8,9 млн рублей и ежемесячного платежа по ипотеке равного 85 452, москвичам придется отдавать каждый месяц банку 66,45% от семейного бюджета.
Таким образом, соотношение зарплаты и стоимости жилья в Москве ставит под большой вопрос преимущество проживания и трудоустройства в столице. Разница между доходами у жителей ближнего Подмосковья и Москвы минимальная, а вот разница в стоимости жилья весьма ощутима: двухкомнатная квартира в столице в два раза дороже, чем аналогичная в области.
Кроме того, жилье с сопоставимым бюджетом в Москве и области будет обладать совершенно разными качественными характеристиками. К примеру, самая бюджетная однокомнатная квартира в пределах МКАД предлагается в ЖК «Влюблино» за 3,9 млн рублей площадью 30 кв. м. За эти деньги в ЖК «Новый Зеленоград», расположенном в 20 минутах езды от МКАД, можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 62 кв. м. с кухней площадью 15 кв. м., тремя окнами и раздельным санузлом.
Самая бюджетная двухкомнатная квартира в пределах МКАД продается в ЖК «Царицыно-2». Ее площадь составляет 61 кв. м, а стоимость – 5,3 млн рублей. В ЖК «Новый Зеленоград» за сопоставимую сумму можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 76 кв. м., двумя санузлами и лоджией. То есть даже при сопоставимых расходах, покупатель жилья получает куда более комфортный и качественный продукт в Московской области, чем в Москве.
«Убеждена, что массовая миграция жителей российских регионов в Москву – явление временное, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – В долгосрочной перспективе реиндустриализация и диверсификация экономики рано или поздно вернут провинциалов в «родные пенаты». В Московской области эти процессы сейчас идут оживленнее, чем где бы то ни было в России. В частности в Лобне, благодаря развитию производств и созданию новых рабочих мест с конкурентным уровнем оплаты труда, население города растет, а не уезжает в столицу. Подобный успех может повторить Дубна и Ступино, которые стали особыми экономическими зонами технико-внедренческого и промышленного типа. Всего же в Московской области в ближайшие годы появятся 64 индустриальных парка. Новые центры промышленного развития в области начнут притягивать к себе рабочие руки. Особенно это касается высококлассных специалистов, в первую очередь технического профиля, которые приехав в Подмосковье, смогут получить хорошую работу и приобрести недорогое жилье. Думаю, что многие специалисты из Москвы тоже последуют их примеру. Иными словами, Подмосковье постепенно становится реальной альтернативой жизни и работе в столице».