– У вас все проекты на юге: в Гатчинском и в Ломоносовском районах. Почему так сложилось?

– Нам так удобнее работать, не распыляя мощности. И уп-равлять объектами легче. Когда мы выходили на рынок в 2008-м, весь север был переполнен, перенасыщен. Экономически я не видел выгоды работать на севере. Мы понимали, что еще два-три года — и юг станет более востребованным.

– Вы сказали: «легче управлять». Значит, после сдачи новым собственникам вы планируете управлять поселками?

– Да.

– И есть схема управления, есть юридическая форма?

– Сейчас юридическая структура нами проработана. В этом году мы как раз и будем в практической сфере решать вопросы по созданию системы управления.

– Какие функции возьмет на себя управляющий?

– Управляющая компания будет поддерживать территорию в чистоте. Дороги, проезды. Вывоз мусора, освещение и охрана. В дальнейшем — поддержание в порядке инженерных сетей, включая слаботочные: Интернет, сигнализация...

Затраты на охрану, уборку, вывоз мусора мы примерно подсчитали. Получается в пределах 4000 рублей в месяц на домовладение. Вода и канализация у нас локальные. Газ там, где будет магистраль, — по госрасценкам. И стоимость содержания домовладения получается чуть выше, чем для городской квартиры. На 10–15%.

– Будут ли у вас оставаться объекты в общей собственности? Аптека, магазинчик, парковка?

– Поселок «Горки» войдет в границы населенного пункта. И по закону мы должны все эти земли общего пользования передать на баланс муниципального образования. Так что нет смысла отдавать их в коллективную собственность.

– Судя по набору инженерии, поселок рассчитан преимущественно на постоянное проживание. А как обстоят дела с садиками и школами?

– Да, процентов 70 наших покупателей рассчитывают жить постоянно. Это же 4 км от города. Детские садики есть, но в соседних населенных пунктах. Но есть такая «промежуточная форма» — группы кратковременного пребывания. Там менее жесткие требования, немножко проще такое организовать в частном порядке. Мы уже начинаем искать, кто занимается этим делом в Петербурге, насколько им интересно сотрудничать с нами.

– Раз уж вы входите в границы населенного пункта — значит, на вашу инфраструктуру будут претендовать и постоянные жители Верево?
– А мы не против. У нас отношения с жителями нормальные, некоторые у нас и работают.

Поначалу были сложности, недопонимание. Но когда они узнали, что мы дополнительные мощности в поселок заводим — это же всем нужно. И недвижимость постоянных обитателей становится более ликвидной.

– Ваши покупатели — обычно это жители южных районов города?

– Южных и пригородных. Из Гатчины многие. Есть еще внешний спрос: примерно 10% — из Мурманска, с севера, из сырьевых регионов. Но основной поток — гатчинские.

– Те схемы, которые вы прорабатываете для управления поселком, — это важно сегодня для покупателей? Или они в первую очередь смотрят на цену?

– Пока покупателям важно, что они получают. Если их все устраивает — особых вопросов у них нет.

– В «Горках» есть частные инвесторы — люди, которые покупают, чтобы потом продать?

– Какая-то часть, пожалуй, рассчитывает на прибыль, такие люди ждут инвестиционного роста. Когда мы начинали — продавали по 60 000 рублей за сотку, сейчас уже 80 000, в феврале будет 90 000.
Участок проще продать, чем дом, главное — чтобы земля была в удобном месте. Второе — коммуникации. Если есть и то, и другое — земля будет востребована всегда. Дом продать сложнее, это все же индивидуально.

– Дорожные работы по реконструкции Киевского шоссе повлияли на спрос?

– Осенью прошлого года закончена реконструкция трассы до границы Гатчины. И от Пулково до Гатчины сейчас на машине минут 10–15. Ни светофоров, ни пересечек, шесть полос. Дальше, там, где нет реконструкции, сложнее добираться, особенно в выходные: пробки будь здоров, начиная от Дони (к Гатчине). Но в этом году обещают начать строительство и на этом участке.

И люди уже понимают, что там будет все хорошо.

– Сколько сейчас продано в «Горках»?

– Одна треть. 85 участков из 260 продали за год. И практически все, что зарабатывали, вкладывали в строительство и развитие инфраструктуры.

– Какой тип договора вы используете?

– Прямой договор купли-продажи земли с регистрацией в Росреестре. В этом году произойдет перевод из сельхозземель под дачное строительство в ИЖС: утверждение генплана, границ населенного пункта, внесение в кадастр. Это уже чисто технические моменты.
Уже сейчас в «Горках» у каждого объекта есть адрес: улица, номер дома.

– Каков примерный бюджет покупки, если строить дом в 130 кв.м на 10 сотках?

– Около 5 млн руб.

– За последний год втрое увеличилось предложение на южном направлении, это именно Гатчинский и Ломоносовский районы. Вы ощущаете конкуренцию?

– Конечно, покупатели смотрят и другие проекты. Ездят, выбирают. Но все упирается в локацию. Здесь у нас и город, и трасса рядом. Лес в 150 метрах от участков. Озера поблизости нет, но в постоянном проживании другие акценты. Лес и водоем играют роль, но не определяющую.

– Когда вы планируете завершить «Горки»?

– В 2014-м планируем завершить создание всей инфраструктуры, а к 2015-му — сам проект. В этом году нас немножко задерживает газ: надо прокладывать 4,5 км магистрального газопровода.

– Следующий проект, «Ахмузи», тоже в Гатчинском районе?

– Да, но ближе к Таллинскому шоссе, к поселку Кипень. Там есть свои сложности: по соседству, в Ломоносовском районе, на рынок выведено много земли по бросовым ценам. Но там участки не подготовлены, и все их обустройство ложится на плечи покупателей. А мы постараемся в первую очередь обеспечить все, что нужно человеку для нормальной загородной жизни: электричество, дороги, воду. Там будет 140 домовладений и, наверное, побольше покупателей, ориентированных на сезонное проживание.

– У компании «ЛэндКей» есть ведь и проекты освоения промышленных зон…

– Да, есть немножко. Есть небольшая территория — 31 га — рядом с промышленной зоной, которую осваивает компания «Старт Девелопмент». Мы ее зонировали, сейчас тоже думаем, как правильно развивать.
Еще есть участок на Киевском шоссе, напротив таможенного терминала. Это один из немногих терминалов, которые сохранили. Там будем готовить стоянку транзитного большегрузного автотранспорта, направление — Псков. Поток, конечно, не такой, как на Московском шоссе, но зато там сложился дефицит сервисов: нет ремонтных площадок, стоянок.

– Есть спрос на промышленные территории?

– Точнее сказать: есть интерес. Сделок пока нет. Люди ходят, спрашивают, интересуются, порой даже договариваются по цене — а потом пропадают. Мы привлекли серьезных консультантов, изучаем эту тему. И со «Старт Девелопментом» сотрудничаем.

– Спрос на жилье и промышленные территории определяется одними и теми же факторами?

– Нет, здесь все же разные причины. Спрос на промзону определяется возможностью зарабатывать, условиями для ведения бизнеса. Обустроиться для жизни у нас вполне можно, а вот насчет зарабатывать — с этим сложнее. Особенно для малого и среднего бизнеса. Малому даже легче, он большей частью полуподпольный. А средний — самый несчастный: он уже на виду, но ему труднее защищать свои интересы. Если помочь среднему бизнесу — мы удивимся, как у нас в стране станет все хорошо! Я надеюсь, что после президентских выборов будет длительный период стабильности. Для бизнеса это самый мощный фактор. Потому что при стабильности ты понимаешь условия игры и пытаешься найти свой сегмент. А когда все меняется…

– У вас ведь на подходе еще два проекта жилых поселков…

– В Истинке, рядом с Тайцами. Поселок зонирован под ИЖС, есть уже генплан Таицкого сельского поселения, он вывешен в Интернете. Весной его утверждают — и мы получаем соответствующий статус. Осенью начнем строить дороги и разбивать территорию на участки. На площадке 12 га будет 40–50 домовладений. Скорее всего, будем реализовывать уже не как наделы, а со строительством, с подрядом. У нас ведь есть собственные строительные мощности.

И второй проект — рядом с горнолыжным комплексом «Туутари-парк». Это уникальное место и очень непростое соседство. Я вот на днях еду в Италию, в том числе — чтобы понять, как правильно строить на холмах, каких архитекторов привлекать. Как устроить зонирование, потому что в поселках при курорте есть своя специфика. Большой поток сезонного народа, и нужно грамотно совместить две группы с разными интересами. Одни настроены на активный отдых, у них шумно и просторные дома им не нужны, так как много времени они проводят на природе. Другие ценят близость развитой инфраструктуры, но для жизни им важна уединенность. Надо найти правильное сочетание. Надеюсь, опыт итальянских и скандинавских коллег нам поможет.

Беседовал Дмитрий Синочкин,
текст готовила Александра Михневич

(http://www.vprigorode.ru/journal/textj.php?ID=18422)