Девелопер трезво оценивает достоинства и недостатки своих объектов и, как правило, старается сработать на опережение: чтобы товар не залежался. Проблемные дома появляются на рынке сразу со скидкой. Дисконт помогает оттенить соседство с шумной трассой или замороженным проектом – такие случаи сам застройщик называет «тяжелыми». В качестве компенсации клиенту могут предложить чистовую внутреннюю отделку или готовый газон – все полумеры. Уценка объектов с «особенностями» может быть от несущественной – минус 2-5 процентов за квартиру на первом этаже, до колоссальной: 30 и даже 50 процентов за вид на дорогу и долгострой.

У «красных ценников» есть и побочный, выгодный девелоперу эффект: он привлекает новых клиентов. Клюнув на скидку, покупатель в конце концов изучают весь ассортимент и нередко берет недвижимость по полной цене.

Чем дисконт привлекает клиентов, понятно без расшифровки. Минусы объекта в таком случае – уже не недостатки, а компромиссы: именно это слово в ходу у грамотных риэлторов. «Дом с неудачным расположением должен стоить дешевле аналогов – это бесспорно. Но в итоге покупатель получает мечту, которая при другом раскладе была не по карману. При желании недвижимость можно довести до ума и продать с ремонтом  «под ключ». Разницы обычно достаточно, чтобы приобрести абсолютно ликвидный дом в этом же поселке»,– поясняет Валентин Зуев.

Бывают ситуации, когда скидка на неудачный вид из окна минимальна или отсутствует вовсе: если недостаток компенсирован неоспоримым достоинством. Например, коттедж у въезда в поселок может быть одновременно самым охраняемым и расположенным ближе других к инфраструктуре: школе, детскому саду, магазинам. Тогда с шумом проезжающих мимо соседей можно смириться. Другой пример – стародачные места. Их очарование настолько высоко, что многие готовы закрыть глаза на проходящую рядом железную дорогу.

Как обезопасить себя от объектов, скидка на которые никогда не окупит приобретаемых вместе с ними проблем? Эксперт VillagioEstate советует обращать внимание на скрытые дефекты, на соседний свободный участок. Стоит не полениться и изучить перспективы развития района, особенно если его территория прилегает к Москве: строительство транспортных развязок, перехватывающих парковок, крупных деловых и торговых центров, а также прогнозы по дополнительным летным коридорам у аэропортов. Если рядом находится стройка – поинтересуйтесь, как идут дела у девелопера, не объявлен ли он банкротом. Присмотреться стоит и к собственному застройщику: скорость возведения соседних домов, а также пени за просрочку должны быть указаны в договоре. Неплохо изучить правила жизни в поселке: сможете ли вы в случае чего повлиять на буйных соседей или непомерно растущие коммунальные платежи. Для полной уверенности в сделке дом стоит осмотреть в разное время суток – возможно, ночной шум прольет свет на причину возникновения привлекательного дисконта.

Если предугадать все не удалось, и небольшая уступка в цене обернулась многолетний видом на строительные леса, у владельца коттеджа есть два пути: его продажа или судебные иски к застройщику. Такие случаи, по словам Валентина Зуева, довольно редки – и вовсе исключены, если речь идет о сотрудничестве с порядочным и стабильным девелопером.