Только 27 декабря в Киеве пройдет открытый мастер-класс "Девелопмент 2008. Финансирование и налоговое планирование возведения жилой и коммерческой недвижимости. Новейшая практика использования венчурных фондов и нерезидетных компаний в строительных схемах"

Дата проведения: 27 декабря 2007 года

Место проведения: Киев, конференц-зал отеля Executive Development Center

Автор и лектор мастер -класса: Эдуард Голодницкий

Рассматриваемые схемы:Источники финансирования строительства жилой недвижимости: анализ легальных источников инвестирования, полулегальные альтернативные схемы, сомнительные схемы, схемы обхода Закона "Об инвестиционной деятельности" и санкции за его нарушение Налоговая оптимизация финансирования строительства жилой недвижимости: процедуры эмиссии и погашения целевых облигаций, облигационные схемы через оншорные компании и украинские инвестфонды (ИСИ), схемы налогового планирования при инвестировании через инвестфонды, ФФС и ФОНы, процедуры создания собственных КУА, ИСИ, управителей ФФС и ФОН, аренда венчуров, оптимизация схемы продажи квартир через имущественные права, схемы проектного финансирования строительства банками, жилищно-строительные кооперативы, финансирование нежилых помещений в жилом доме, НДС при поставке жилья, особенности оформления права собственности на первичную недвижимостьУправление проектами коммерческой недвижимости: налоговая оптимизация на этапе строительства, использование инвестфондов при строительстве, оптимизации при отчуждении недвижимости через оншорные компании, схемы оптимизации арендных платежей от офисной и торговой недвижимость

Регламент: с 9:00 по 18:00 (кофе-брейк 11:45, обед 14:30)

Блок 1. Анализ легальных источников финансирования жилищного строительства  

Определение легальных источников финансирования и инвестирования жилищного строительства по Закону об инвестиционной деятельности. Системное толкование закона: соотношение строительной деятельности с инвестиционной, понятия инвестиций и инвестдеятельности, субъекты и объекты инвестиционной деятельности, толкование терминов "привлеченные" и "источники финансирования инвестиционной деятельности"

Насколько легитимно использовать договорные схемы инвестирования в жилое строительство? Когда разрешено заключать инвестиционные договора? Стоит ли заключать инвестиционные договора "задним" числом? Соотношение инвестиционных договоров, договоров о паевом участии c договорами о совместной деятельности и смешаными договорами. Насколько легитимны договора поручения, комиссии, услуг и доверительного управления в строительстве? Управление и лицензия Госфинуслуг. Ключевые разъяснения государственных органов

Инвестирование в строительство и связанные со строительством цели: приобретение или аренда земельного участка, проектно-сметную документацию, маркетинговые и консалтинговые услуги, инфраструктура

Возможно ли прямое инвестирование жилищного строительства за счет собственных средств (уставного капитала, нераспределенной прибыли) или за счет займа от юридического лица или финансового кредита от банка? Ключевые разъяснения государственных органов

Прямое инвестирование и финансирование жилищного строительства за счет государственных средств: бюджетные учреждения, государственные предприятия и государственные банки. Возможно ли финансирование за счет средств местной громады?

Финансирование массового жилищного строительства, индивидуальных домов и коттеджных городков. Апартаменты, индивидуальные и дачные дома, коттеджные городки, гаражи

Ответственность за нарушения источников финансирования жилищных проектов. Осудные сделки по Гражданскому кодексу, процессуальная заинтересованность и иски прокуратуры в интересах государства

Блок 2. Схемы финансирования и налогового планирования строительных проектов через выпуск  целевых (беспроцентных) облигаций предприятий. Особенности эмиссии «строительных» облигаций

Построение облигационной схемы в строительных проектах. Участники облигационных схем. Выбор между целевыми и дисконтными облигациями. Налоговые преимущества облигационных схем. Требования и ограничения ГКЦБФР к целевым «строительным» облигациям. Кто может быть эмитентом целевых облигаций? Требования к капиталу эмитента с мая 2008 года. Особенности этапов выпуска целевых облигаций в строительстве и соотношение с разрешительной процедурой. Принятие решения о размещении облигаций и особенности его оформления. Определение номинальной стоимости целевых облигаций. Особенности составления пакета документов для подачи в ГКЦБФР на этапе регистрации выпуска облигаций и проспекта эмиссии. Рейтингование облигаций публичного размещения. Составление, регистрация и публикация проспекта эмиссии целевых облигаций. Требования к содержанию проспекта эмиссии целевых облигаций в строительстве. Формы выпуска целевых облигаций и особенности привлечения регистратора или хранителя. Примерные затраты на выпуск и регистрацию облигаций

Размещение и оборот целевых облигаций через аффиллированных посредников. Когда необходимо привлекать торговцев ценными бумагами и андеррайтеров? Стоит ли полностью оплачивать выпуск облигаций при первичном размещении? Краткосрочное кредитование полного выкупа эмиссии облигаций до их продажи частному инвестору. Требования к оборачиваемости облигаций приватного и публичного размещения. Насколько легитимны договора бронирования (резервирования)? Дополнительные гарантии для инвесторов: рейтинги, страхование, банковские гарантии, кредитные средства

Налоговая оптимизация по схеме перепродажи целевых облигаций публичного размещения через оншорную компанию Застройщика. Примеры выбора наиболее оптимальных юрисдикций для оншорной компании Застройщика. Применение налоговых конвенций для снижения или устранения налога на репатриацию. Использование связки «оффшор-Кипр» для перепродажи облигаций. Налоговая среда Кипра: корпоративный налог и специальный сбор на оборону. Стоимость и особенности инкорпорации и управления кипрской компанией. Стоит ли использовать номиналов? Особенности заведения средств на кипрскую компанию через офшор. Инвестиционные счета, торговцы ЦБ и другие особенности оформления сделки по выкупу облигаций через Кипр. Условия применения налоговой конвенции с Кипром и устранение 15% налога при отчуждении облигаций резиденту. Создание украинского фасада «офиса продаж» при продаже облигаций частным инвесторам. Разделение маркетинговых услуг «офиса продаж» и комиссионных услуг торговца ЦБ. Особенности аккумулирования прибыли на Кипре и возможности ее дальнейшего направления: схемы обналичивания, инвестирование в Украину, накопление на оффшорных компаниях и компаниях-кошельках со счетами в европейских банках, приобретение активов

Налоговая оптимизация по схеме перепродажи целевых облигаций публичного размещения через двойную связку офшорных компаний Застройщика. Примеры выбора наиболее оптимальных юрисдикции для оффшорных компаний: Британские Виргинские острова, Белиз, Гонконг, Панам, о-ва Мэн и другие. 

Налоговая оптимизация по схеме размещения приватных беспроцентных облигаций на дочерние предприятия кипрских компанийНалоговая оптимизация по схеме продажи целевых облигаций публичного размещения через венчурные инвестиционные фонды, проинвестированные средствами оншорных компаний Застройщика. Особенности построения связки «офшор – оншор – венчурный фонд». Выбор между созданием или арендой венчурного фонда по критерию соотношения стоимости и гарантий для Застройщика. Существуют ли преимущества использования венчурного фонда по сравнению с прямой схемой перепродажи облигаций через оншор? Особенности инвестирования средств оншорной компании в венчурные фонды через инвестиционные сертификаты ПИФ или акции КИФ. Налоговые преимущества использования инвестфондов для перепродажи облигаций. Особенности вывода прибыли инвестфонда на оншорную компанию Застройщика через дивиденды или обратный выкуп ценных бумаг ИСИ. Практика применения налоговых конвенций для устранения налога на репатриацию при выплате дивидендов на оншор или стоимости обратного выкупа

Составление и регистрация в ГКЦБФР отчета о результатах размещения облигаций. Особенности составления квартальной отчетности о финансовом состоянии и отчетности о состоянии строительства объекта

Специфика погашения «строительных» облигаций. Возможности досрочного погашения целевых облигаций. Основания для погашения целевой «строительной» облигации. Особенности процедуры оформления права собственности частных инвесторов на приобретенные квартиры. Момент приобретения права собственности. Момент уплаты НДС при первичной поставке жилья. Определение размера НДС: номинальная стоимость размещения или рыночная стоимость  поставки частному инвестору. Связь НДС с обычной ценой при наличии связанных лиц. Погашение через мену облигаций на квадратные метры. Погашение облигации без оформления эмитентом права собственности на недвижимость. Утверждение и регистрация в ГКЦБФР отчета о погашении облигаций. Аннулирование выпуска облигаций

Блок 3. Финансирование и налоговое планирование возведения жилой недвижимости через фонды операций с недвижимостью и институты совместного финансирования

Выбор между фондами операций с недвижимостью (ФОН) и институтами совместного инвестирования (ИСИ). Сравнение налоговых преимуществ, требований к созданию и к структуре активов. Что универсальнее как средство инвестирования ФОН или ИСИ? Возможно ли совмещение финансовыми учреждениями деятельности по управлению активами разных фондов?

Компания по управлению активами (КУА). Регистрация и использование КУА в строительных схемах, требования законодательства и порядок получения лицензии КУА, примерные расходы на создание и обслуживание собственной КУА, КУА как управитель ИСИ, налогообложение платы за управление активами (налог на прибыль и НДС)

Корпоративный инвестиционный фонд (КИФ). Создание КИФ: требования Закона об ИСИ и законодательства об акционерных обществах. Преимущества недиверсифицированного венчурного КИФ. КУА как исполнительный орган КИФ. Органы контроля в КИФ. Отношения между КИФ и КУА. Участие нерезидентов в КИФ, ликвидация КИФ и распределение активов. Причины «не популярности» КИФ в украинском строительстве. Схемы привлечения средств Девелопера от КИФ: займы и договора о совместной деятельности

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) в строительных схемах. Классификация ПИФов. Популярность использования венчурных ПИФов в строительной отрасли. Создание ПИФа: тонкости составления Регламента ПИФа, регистрация в Реестре ИСИ, выпуск инвестиционных сертификатов. Заведение инвестиций от оншорных компаний Застройщика на ПИФ через выкуп инвестиционных сертификатов. Схемы участия ПИФа в строительных проектах. ПИФ в качестве инвестора строительного проекта. Оформление взаимоотношений между ПИФ и Девелопером. Назначение управляющего, формирование Правления ПИФа и иные гарантии контроля за ПИФом. Возможности привлечения субинвесторов путем выпуска инвестсертификатов. Оформление прав доверительной собственности на проинвестированную недвижимость. Схемы передачи прав на недвижимость субинвесторам

Фонды операций с недвижимостью (ФОН). Порядок и условия получения лицензии Госфинуслуг на управителя ФОН. Создание ФОНа: Правила ФОНа, инвестиционная декларация, проспект эмиссии. Получение разрешения на эмиссию сертификатов ФОН. Порядок государственной регистрации в ГКЦБФР выпуска сертификатов ФОН. Особенности размещения сертификатов ФОН. Формы выпуска сертификатов ФОН. Госрегистрация отчета о результатах размещения сертификатов ФОН

Налогообложение деятельности ИСИ и ФОН по прямому финансированию строительных проектов. Как облагать результаты деятельности КУА или управителя в строительной сфере? Отражение в налоговом учете привлечения средств инвесторов, операции с активами в ИСИ и размещение ценных бумаг. Налогообложение результатов совместной деятельности Застройщика и ИСИ. Как облагают финансовые результаты в ИСИ и ФОН? Схема безналогового вывода прибыли ИСИ и ФОН на оншорные холдинги через дивиденды по ценным бумагам или схемы обратного выкупа ценных бумаг ИСИ и ФОН. Пример безналогового вывода прибыли на кипрский холдинг. Варианты дальнейшего распределения и использования прибыли

Блок 4. Использование фондов финансирования строительства для привлечения средств частных инвесторов

Инвестирование через Фонды финансирования строительства. Типы ФФС. Виды управителей. Процедура и стоимость создания ФФС и получение финансовой лицензии управителем ФФС. ФФС как элемент рекламной компании Застройщика. Контроль управителем ФФС за ходом строительства. Право изъятия объекта строительства и передачи другому Застройщику

Финансирование Застройщиком строительства через участие в ФФС. Налоговые преимущества ФФС. Плата за управление и стоимость объекта инвестирования: когда начислять НДС? Нужно ли начислять НДС при перепродаже (уступке) через офшор права участия в ФФС? Порядок оформления права собственности на квартиры, приобретенные через ФФС Блок 5. Проектное финансирование строительных проектов финансовыми учреждениями и нерезидентными компаниями

Вопросы легитимности заемного финансирования для возведения объектов жилищного строительства. Письмо Национального Банка по вопросу правомерности использования кредитов строительными предприятиями. Письмо комитета ВР

Схемы проектного финансирования строительных проектов финансовыми учреждениями. Маскирование инвестиций через финансовый кредит Застройщику или подконтрольной банку компании. Структурирование сделок через использование договоров о совместной деятельности и предварительных договоров на выкуп облигаций. Особенности использования договоров о совместной деятельности: вклады, распределение результатов деятельности (прибыли), уведомление ГНИ, налогообложение результатов совместной деятельности. Распределение прибыли от проекта между Застройщиком и акционерами финансового учреждения посредством вывода и аккумулирования прибыли на оншорах, офшорах и компаниях-кошельках

Привлечение заемного финансирования от аффиллированного нерезидента. Репатриация инвестиций нерезиденту через выплату тела кредита и процентов. Налоговые преимущества репатриации тела кредита и процентов. Использование налоговых конвенций. Примеры схем с Великобританией и Кипром. Агенсткая схема и схема перекредитования. Риски кредитования от связанного нерезидента. Использование фидуциарных услуг иностранных банков. Использование кредитно-депозитной схемы. Порядок регистрации в НБУ договоров займа (кредита) от нерезидента

Блок 6. Альтернативные схемы привлечения средств для возведения жилой недвижимости

Использование опционов на приобретение квартир в будущем. Формирование премии по опциону через  его перепродажу опционов на оншор либо ПИФ

Схема уступки имущественных прав, вытекающих из договора строительного подряда. Техника юридического закрепления наличия имущественных прав. Уступка права требования или купля-продажа имущественных прав? Уведомления Генподрячику. Использование офисов-продаж как распылителей. Схема перепродажи имущественных прав через офшорную компанию. Является ли уступка имущественных прав НДС облагаемой поставкой услуг?

Стоит ли финансировать строительство жилья из уставного капитала: покупка корпоративных прав застройщика и жилищно-строительные кооперативы

Блок 7. Налоговое планирование операционной деятельности строительной компании

Схема исполнения оншорными компаниями подрядных строительных работ в Украине без необходимости аккредитовать постоянное представительство. Режим налогообложения в Украине для нерезидентов, оказывающих услуги без постоянного представительства. Использование строительной техники нерезидента без импорта на таможенную территорию Украины и уплаты непрямых налогов, использование таможенных складов. Пример налогообложения английских компаний. Реализация агентской схемы для вывода прибыли английской компании на офшорную компанию-принципала

Блок 8. Управление проектами коммерческой недвижимости. Налоговое планирование возведения, продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости

Построение вертикального оншорного холдинга по связке «офшор - оншор – Украина» для финансирования строительства и владения  объектом недвижимости. Преимущества продажи недвижимости через оншорные холдинги. Пример продажи коммерческой недвижимости через кипрскую компанию и детальный расчет налоговой оптимизации. Сравнение первой и второй модельной конвенции OECD об устранении двойного налогообложения и их влияние на схемы отчуждения недвижимости

Использование венчурных инвестиционных фондов для сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Какие преимущества по налогу на прибыль и НДС предоставлены ИСИ? Стоит ли применять субарендные схемы для оптимизации налога на прибыль и НДС? Интересны ли нерезидентные компании для сдачи недвижимости в аренду?

 Стиль проведения мастер-класса: Детальное освещение практических аспектов структурирования финансирования и налогового планирования проектов строительства жилой и коммерческой недвижимости. Схемы представлены в виде презентации с использованием цифрового медиа-проектора Материал подается в максимально доступной форме, так что специализированная тематика будет полностью понятна и интересна даже участникам, не имеющим профессиональных познаний в этой сфере Эксклюзивный сборник раздаточных материалов на русском языке. Сборник состоит из авторских практических статей, схем и их расчетов, а также наиболее важных слайдов и нормативных актов с которыми участники будут работать в процессе мастер-класса. Интересные кейсы на тему мастер-класса. Кейсы - реальные примеры из практики, где есть вводные данные и задача для обсуждения участниками мастер-класса. Участники командно обговаривают изложенную в кейсе проблему и предлагают свои идеи для её решения Создается атмосфера бизнес-студии, в которой свободно обсуждаются кейсы, существующие проблемы и задачи компаний-участников. Рассмотренные схемы опробируются в аудитории, а коллеги обмениваются точками зрения, одновременно приобретая полезные контакты